Umowa przedwstępna w Hiszpanii: contrato de arras, rezerwacja i zadatek bez niespodzianek

Krótka odpowiedź: umowa przedwstępna w Hiszpanii to najczęściej contrato de arras, czyli prywatna umowa między kupującym a sprzedającym, podpisywana po rezerwacji i przed aktem notarialnym. Kupujący wpłaca w niej zadatek, w praktyce zwykle 10% ceny, pomniejszony o opłatę rezerwacyjną (zwykle kilka do kilkunastu tysięcy euro). Akt notarialny podpisuje się najczęściej w ciągu 1-3 miesięcy. Najpopularniejsze są arras penitenciales z art. 1454 hiszpańskiego kodeksu cywilnego: jeśli wycofa się kupujący, traci zadatek, a jeśli sprzedający, oddaje go w podwójnej wysokości. Sąd Najwyższy Hiszpanii uznaje jednak, że w razie wątpliwości zadatek jest potwierdzający (arras confirmatorias), a samo powołanie art. 1454 nie wystarczy. Umowa musi wprost opisać prawo odstąpienia i jego skutki. Przed podpisaniem prawnik powinien sprawdzić nieruchomość w rejestrze, długi i licencje.

Poniżej opisujemy etap od rezerwacji do aktu: rodzaje zadatku, treść umowy, skutki wycofania się i błędy, na których kupujący z Polski tracą pieniądze.

Od oferty do aktu: pięć kroków

Zakup mieszkania z rynku wtórnego na Costa del Sol przebiega zwykle w tej kolejności:

1. Oferta. Negocjujesz cenę ze sprzedającym, zwykle przez agencję. Oferta to jeszcze nie umowa.
2. Umowa rezerwacyjna (documento de reserva). Wpłacasz kwotę rezerwacyjną, a sprzedający zdejmuje nieruchomość z rynku na kilka dni lub tygodni.
3. Due diligence. Prawnik sprawdza nieruchomość: rejestr, obciążenia, długi, licencje, podatki.
4. Contrato de arras. Podpisujesz umowę przedwstępną i dopłacasz zadatek do 10% ceny.
5. Akt notarialny (escritura pública de compraventa). Płacisz resztę ceny, dostajesz klucze, a notariusz wysyła akt do rejestru.

Nie ma przepisu, który narzuca ten schemat. To praktyka rynkowa, ale na Costa del Sol stosowana niemal zawsze. Cały proces, łącznie z NIE, kontem i podatkami, opisujemy w przewodniku krok po kroku dla obcokrajowców.

Etap	Typowa kwota	Typowy czas
Rezerwacja	kilka do kilkunastu tys. €	od razu po uzgodnieniu ceny
Due diligence	honorarium prawnika	zwykle 1-2 tygodnie
Contrato de arras	do 10% ceny łącznie z rezerwacją	po zakończeniu sprawdzania
Akt notarialny	pozostałe 90% ceny + koszty	zwykle 1-3 miesiące po arras

Kwoty i terminy w tabeli to praktyka rynkowa, nie wymóg prawa. Wszystko da się negocjować.

Umowa rezerwacyjna: pierwszy podpis

Rezerwacja to krótki dokument, często jedna lub dwie strony. Kupujący wpłaca kwotę, zwykle od kilku do kilkunastu tysięcy euro, przy droższych willach więcej. W zamian sprzedający zobowiązuje się nie sprzedawać nieruchomości komuś innemu przez określony czas, na przykład 10-21 dni. W tym czasie prawnik kupującego sprawdza nieruchomość i przygotowuje contrato de arras.

Pieniądze z rezerwacji trafiają w praktyce na jedno z dwóch miejsc:

• na konto klienckie agencji albo kancelarii, która przechowuje je do podpisania arras;
• bezpośrednio do sprzedającego.

Pierwsza opcja jest bezpieczniejsza: łatwiej odzyskać pieniądze, które nie trafiły jeszcze do sprzedającego.

Najważniejsze pytanie przy rezerwacji brzmi: kiedy kwota rezerwacyjna jest zwrotna? Dobra umowa rezerwacyjna mówi wprost, że pieniądze wracają do kupującego, jeśli sprawdzenie prawne wykaże obciążenia, długi, brak licencji albo inne wady, których sprzedający nie ujawnił. Jeśli dokument tego nie mówi, a formułuje rezerwację jako arras, możesz ją stracić na tych samych zasadach co zadatek.

Rezerwacja przydaje się też przy wniosku o NIE. Konsulat albo policja pytają o powód, a podpisana rezerwacja konkretnej nieruchomości to najlepsze uzasadnienie. Jak złożyć wniosek, opisujemy w poradniku Numer NIE w Hiszpanii.

Due diligence: co prawnik sprawdza przed arras

To etap, na którym oszczędność kilku dni potrafi kosztować dziesiątki tysięcy euro. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej prawnik powinien sprawdzić co najmniej:

• nota simple z rejestru nieruchomości (Registro de la Propiedad): kto jest właścicielem, jaki jest opis nieruchomości i jakie obciążenia są wpisane, czyli hipoteki, zajęcia, służebności. Odpis kosztuje 9,02 € plus IVA. Notariat zaleca, żeby pobrać go w dniu podpisania arras;
• referencia catastral i zgodność opisu w katastrze z rejestrem oraz ze stanem faktycznym. Taras zamieniony w pokój albo nieujawniony basen to sygnał ostrzegawczy;
• licencje budowlane i licencję pierwszego zasiedlenia (licencia de primera ocupación) lub jej odpowiednik, a przy domach także legalność rozbudów;
• IBI: ostatnie rachunki. Za zaległy podatek od nieruchomości odpowiada sam lokal, niezależnie od właściciela;
• wspólnotę: zaświadczenie o braku długów i protokoły zebrań. Mieszkanie odpowiada za długi wspólnoty z bieżącego roku i trzech poprzednich lat (art. 9 ustawy o własności lokali);
• valor de referencia z katastru. Podatek ITP liczy się od wyższej z dwóch kwot: ceny albo tej wartości. Szczegóły w poradniku Koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii;
• status podatkowy sprzedającego: czy jest rezydentem Hiszpanii. Od tego zależy, czy musisz zatrzymać część ceny (o tym niżej);
• licencję turystyczną, jeśli chcesz wynajmować: numer w Registro de Turismo de Andalucía (RTA) i statut wspólnoty.

Część rzeczy zobaczysz sam podczas oglądania. Listę kontrolną znajdziesz w tekście Co sprawdzić przy oglądaniu nieruchomości w Hiszpanii.

Czym jest contrato de arras

Contrato de arras to prywatna umowa, w której strony ustalają nieruchomość, cenę, termin aktu i zadatek. Nie musi być zawarta u notariusza. Hiszpańska rada notarialna (Consejo General del Notariado) podkreśla, że umowa nie jest obowiązkowa, ale jeśli ją podpiszesz, prawo traktuje ją jako ważną i wiążącą.

Jedna różnica wobec polskiej umowy przedwstępnej jest ważna. W Hiszpanii umowa sprzedaży dochodzi do skutku, gdy strony uzgodnią rzecz i cenę, nawet jeśli nic jeszcze nie zapłacono (art. 1450 kodeksu cywilnego). Dlatego sądy często traktują contrato de arras jak zawartą już umowę sprzedaży, a nie tylko obietnicę jej zawarcia. Własność przechodzi dopiero z aktem notarialnym, który w hiszpańskim prawie zastępuje wydanie rzeczy (art. 1462). Do rejestru nieruchomości wpisuje się tylko dokumenty publiczne, więc prywatna umowa arras w rejestrze się nie pojawia.

Praktyczny wniosek: podpisując arras, bierzesz na siebie realne zobowiązanie, a nie tylko deklarację zainteresowania.

Trzy rodzaje arras

Hiszpańskie prawo i orzecznictwo rozróżniają trzy rodzaje zadatku. Kodeks cywilny reguluje wprost tylko jeden z nich.

Rodzaj	Co daje	Gdy wycofa się kupujący	Gdy wycofa się sprzedający
Arras penitenciales (art. 1454)	prawo odstąpienia od umowy za cenę zadatku	traci zadatek, sprawa zamknięta	oddaje zadatek w podwójnej wysokości, sprawa zamknięta
Arras confirmatorias	potwierdzenie umowy i zaliczenie na poczet ceny	sprzedający może żądać wykonania umowy albo rozwiązania i odszkodowania	kupujący może żądać wykonania umowy albo rozwiązania i odszkodowania
Arras penales	kara umowna za niewykonanie	traci zadatek, a sprzedający może dodatkowo żądać wykonania umowy	oddaje podwójnie, a kupujący może dodatkowo żądać wykonania umowy

Arras penitenciales: prawo wyjścia za ustaloną cenę

Art. 1454 kodeksu cywilnego mówi, że jeśli przy sprzedaży dano zadatek (arras o señal), umowę można rozwiązać: kupujący godzi się go stracić, a sprzedający oddać go w podwójnej wysokości. W praktyce kupujący, który wpłacił 50 000 €, odzyskuje swoje 50 000 € plus drugie tyle od sprzedającego.

Ta konstrukcja jest najpopularniejsza na Costa del Sol, bo jest przewidywalna: każda strona wie z góry, ile kosztuje wycofanie się. Ma też drugą stronę: sprzedający może się wycofać, jeśli dostanie lepszą ofertę, która pokrywa podwójny zadatek. Nie zmusisz go wtedy do sprzedaży.

Arras confirmatorias: zaliczka, która wiąże

Zadatek potwierdzający to po prostu część ceny zapłacona z góry. Nie daje nikomu prawa wyjścia. Jeśli któraś strona nie wykona umowy, druga może wybrać: żądać wykonania umowy albo jej rozwiązania, w obu przypadkach z odszkodowaniem (art. 1124). Taki spór kończy się zwykle w sądzie i trwa.

Arras penales: kara umowna

Zadatek działa jak kara umowna (art. 1152). Strona, która nie wykonała umowy, traci zadatek albo oddaje go podwójnie, ale to nie zwalnia jej z umowy. Druga strona może nadal domagać się jej wykonania. Ten wariant spotyka się rzadko.

Uwaga: sąd nie domniema arras penitenciales

To najważniejsze zdanie tego poradnika. Hiszpański Sąd Najwyższy (Tribunal Supremo) od lat traktuje art. 1454 jako wyjątek, który trzeba interpretować wąsko. Jeśli z umowy nie wynika jasno, że strony chciały dać sobie prawo odstąpienia, zadatek uznaje się za potwierdzający.

W wyroku 583/2018 z 17 października 2018 roku Sąd Najwyższy uznał, że klauzula „sprzedający otrzymuje kwotę tytułem zadatku i części ceny, zgodnie z art. 1454 kodeksu cywilnego” nie wystarcza. Samo powołanie przepisu nie mówi, jakie obowiązki strony przyjmują. Umowa musi wprost opisać, że każda strona może odstąpić i co się wtedy dzieje z pieniędzmi. Z kolei w wyroku 270/2025 z 19 lutego 2025 roku sąd przypomniał drugą stronę tej zasady: gdy umowa jasno nazywa zadatek penitencjalnym i opisuje skutki, obowiązuje dosłowne brzmienie umowy.

Co z tego wynika dla ciebie? Jeśli chcesz arras penitenciales, klauzula powinna zawierać trzy elementy: nazwę rodzaju zadatku, odwołanie do art. 1454 i zdanie opisujące, że kupujący może odstąpić, tracąc zadatek, a sprzedający, zwracając go w podwójnej wysokości.

Hiszpańskie arras a polski zadatek i zaliczka

Arras przypominają polski zadatek, ale mechanizm jest inny.

	Polski zadatek (art. 394 KC)	Polska zaliczka	Arras penitenciales	Arras confirmatorias
Kiedy działa	przy niewykonaniu umowy przez stronę	nie ma sankcji, wraca przy niewykonaniu	zawsze, gdy strona chce się wycofać	przy niewykonaniu umowy
Skutek dla strony, która nie wykonuje	traci zadatek albo oddaje podwójnie	zwraca otrzymaną kwotę	traci zadatek albo oddaje podwójnie	odpowiada na zasadach ogólnych
Czy druga strona może żądać wykonania umowy	może, zamiast odstąpienia	tak, na zasadach ogólnych	nie	tak

Polski zadatek zgodnie z art. 394 § 1 KC jest sankcją za niewykonanie umowy: druga strona może bez dodatkowego terminu odstąpić i zatrzymać zadatek albo żądać sumy dwukrotnie wyższej. Arras penitenciales działają inaczej. To cena wyjścia, a nie kara. Strona może się wycofać bez żadnej winy, po prostu dlatego, że zmieniła zdanie, i zamyka sprawę, płacąc ustaloną kwotę.

Najbliżej polskiej zaliczki są arras confirmatorias, ale z jedną różnicą. W Polsce zaliczka przy niewykonaniu umowy po prostu wraca. W Hiszpanii zadatek potwierdzający nie wraca automatycznie. Strona, która nie wykonała umowy, odpowiada za szkodę na zasadach ogólnych.

Co musi zawierać umowa przedwstępna w Hiszpanii

Prawo nie narzuca wzoru, ale dobra umowa arras na Costa del Sol zawiera co najmniej te elementy:

1. Strony. Imiona, nazwiska, numery dokumentów tożsamości i numery NIE kupującego i sprzedającego, stan cywilny i ustrój majątkowy. Jeśli sprzedający jest w małżeństwie, sprawdź, czy nie potrzeba zgody współmałżonka.
2. Nieruchomość. Adres, opis, powierzchnia, numer katastralny (referencia catastral) i dane z rejestru: numer księgi (finca registral) i rejestr właściwy dla nieruchomości. Z garażem i komórką, jeśli wchodzą w cenę.
3. Cena i sposób zapłaty. Kwota całkowita, co zostało wpłacone przy rezerwacji, ile przy arras, ile przy akcie. Przelew na wskazany rachunek, a przy akcie czek bankowy albo przelew.
4. Kwota i rodzaj zadatku. Wyraźnie: penitenciales z art. 1454 i opis skutków odstąpienia. Plus informacja, że zadatek zalicza się na poczet ceny.
5. Termin aktu notarialnego. Konkretna data albo ostatni dzień, do którego akt ma być podpisany. Dobrze, gdy umowa mówi, co się dzieje, jeśli termin minie.
6. Notariusz. Zwyczajowo wybiera go kupujący, który płaci za akt. Warto to wpisać.
7. Stan prawny. Sprzedaż wolna od obciążeń, najemców i długów. Jeśli na mieszkaniu jest hipoteka, umowa powinna mówić, że zostanie spłacona i wykreślona przy akcie z pieniędzy z ceny.
8. Podatki i koszty. Kto płaci notariusza, rejestr, podatek od zakupu, plusvalía. Zatrzymanie 3% przy sprzedającym nierezydencie.
9. Meble i wyposażenie. Załącznik z listą, jeśli sprzedaż obejmuje meble. Bez listy łatwo o spór, co zostaje.
10. Stan techniczny i wydanie. W jakim stanie nieruchomość ma być w dniu aktu. Klucze wydaje się przy akcie, nie wcześniej.
11. Warunek kredytu (condición suspensiva de financiación). Jeśli kupujesz z kredytem, zapis, że zadatek wraca, gdy bank odmówi finansowania.
12. Licencja turystyczna. Jeśli kupujesz pod wynajem, zapis o numerze w RTA i o tym, co się dzieje, jeśli licencja okaże się nieważna.
13. Prawo właściwe i sąd. Standardowo prawo hiszpańskie i sądy właściwe dla miejsca położenia nieruchomości.
14. Język. Wersja dwujęzyczna albo tłumaczenie z klauzulą, która wersja rozstrzyga w razie rozbieżności.

Warunek kredytu: jak go sformułować

Jeśli bez kredytu nie kupisz, ten zapis jest dla ciebie najważniejszy. Bez niego odmowa banku oznacza, że nie wykonasz umowy, a przy arras penitenciales tracisz zadatek.

Dobra klauzula finansowania określa:

• kwotę kredytu i procent wartości, o który się starasz;
• termin, do którego musisz dostać decyzję;
• jak udokumentujesz odmowę, na przykład pismem z banku;
• że w takim przypadku zadatek wraca w całości, bez potrąceń.

Sprzedający nie zawsze się na to godzi. Kompromisem bywa krótki termin albo wstępna ocena zdolności z banku jeszcze przed arras. Hiszpańskie banki pożyczają nierezydentom zwykle 60-70% wartości, a proces trwa kilka tygodni. Szczegóły w poradniku Kredyt hipoteczny w Hiszpanii dla Polaka.

Język umowy

Umowa po hiszpańsku, której nie rozumiesz, nadal cię wiąże. Na Costa del Sol standardem są umowy dwujęzyczne, po hiszpańsku i angielsku. Jeśli nie czujesz się pewnie w angielskim, poproś o tłumaczenie na polski i nie podpisuj niczego, czego nie przeczytałeś. Przy samym akcie notarialnym obowiązują przepisy: jeśli nie znasz hiszpańskiego, notariusz musi zapewnić, że rozumiesz treść, a możesz zażądać aktu w dwóch kolumnach albo tłumacza (art. 150 rozporządzenia notarialnego).

Kupujesz od nierezydenta: 3% i plusvalía

Na Costa del Sol wielu sprzedających to Brytyjczycy, Skandynawowie czy Niemcy, którzy nie mieszkają w Hiszpanii na stałe. Wtedy kupujący ma dwa obowiązki, które trzeba uwzględnić w umowie:

• zatrzymanie 3% ceny i wpłata tej kwoty do Agencia Tributaria na formularzu Modelo 211 w ciągu miesiąca od aktu (art. 25.2 ustawy o podatku dochodowym nierezydentów). Jeśli tego nie zrobisz, nieruchomość odpowiada za podatek sprzedającego;
• plusvalía municipal: gminny podatek od wzrostu wartości gruntu. Gdy sprzedający jest osobą fizyczną bez rezydencji, płatnikiem jest kupujący (art. 106.2 ustawy o finansach lokalnych). W praktyce kwotę na ten podatek zatrzymuje się z ceny przy akcie.

W umowie arras powinno być napisane, że obie kwoty zostaną potrącone z ceny przy akcie. Bez tego sprzedający może oczekiwać pełnej ceny na konto. Więcej o podatkach po stronie sprzedającego i kupującego piszemy w poradniku Podatki od nieruchomości w Hiszpanii dla Polaka.

Co jeśli coś pójdzie nie tak

Sprzedający się wycofuje

Przy arras penitenciales sprzedający musi oddać zadatek w podwójnej wysokości. Nie możesz żądać, żeby jednak sprzedał. Przy arras confirmatorias możesz wybrać: żądać wykonania umowy, także w sądzie, albo rozwiązania z odszkodowaniem.

Najgorszy scenariusz to sprzedaż tej samej nieruchomości komuś innemu. Hiszpański kodeks cywilny rozstrzyga to jasno: przy podwójnej sprzedaży nieruchomości własność należy do tego, kto pierwszy wpisał ją do rejestru (art. 1473). Twoja prywatna umowa arras do rejestru nie trafia, więc zostaje ci roszczenie o pieniądze. Dlatego krótki termin do aktu jest w twoim interesie.

Kupujący nie dostaje kredytu

Jeśli masz w umowie warunek finansowania i spełnisz jego wymogi, zadatek wraca. Jeśli nie masz, przy arras penitenciales go tracisz. Przy confirmatorias sprzedający może żądać odszkodowania. To powód, dla którego zdolność kredytową sprawdza się przed arras, a nie po.

Wychodzą obciążenia albo długi

Hipoteka sprzedającego to normalna sytuacja. Spłaca się ją przy akcie z twoich pieniędzy, a bank sprzedającego wystawia zaświadczenie o spłacie. Gorzej, gdy wychodzi zajęcie komornicze, dług wspólnoty, zaległe IBI albo nielegalna rozbudowa. Jeśli umowa gwarantuje sprzedaż wolną od obciążeń, możesz żądać usunięcia problemu przed aktem albo odstąpić z winy sprzedającego. Decyduje treść umowy, więc klauzula o stanie prawnym musi być konkretna.

Termin aktu mija

Akt czasem się opóźnia z przyczyn niczyich, na przykład przez brak dokumentu z urzędu. Przedłużenie terminu zapisz na piśmie jako aneks. Ustne ustalenia w sporze o zadatek są mało warte.

Podpis zdalny i pełnomocnik

Contrato de arras to umowa prywatna, więc hiszpańskie prawo nie wymaga podpisu przed notariuszem ani na miejscu. Umowy są wiążące niezależnie od formy, jeśli zawierają istotne elementy (art. 1278 kodeksu cywilnego). W praktyce podpisuje się je podpisem elektronicznym albo skanem, a oryginały wysyła pocztą.

Inaczej jest z aktem notarialnym. Hiszpańska ustawa o notariacie po zmianach z 2023 roku (Ley 11/2023) dopuszcza wideokonferencję tylko dla wybranych czynności, a sprzedaż nieruchomości do nich nie należy. Jeśli nie możesz przyjechać, akt podpisuje pełnomocnik. Pełnomocnictwo robisz u hiszpańskiego notariusza albo u polskiego, z apostille i tłumaczeniem przysięgłym. Pełnomocnik może też podpisać w twoim imieniu umowę arras. Cały zakup na odległość opisujemy w poradniku Zakup nieruchomości w Hiszpanii bez wyjazdu.

Uważaj na zakres pełnomocnictwa. Powinno obejmować podpisanie aktu, zapłatę ceny, zatrzymanie 3% i plusvalía, odbiór kluczy, a najlepiej także NIE i otwarcie konta. Zbyt wąskie pełnomocnictwo potrafi zablokować akt w ostatnim dniu.

Rynek pierwotny: inne dokumenty, inne zabezpieczenia

Przy zakupie od dewelopera schemat jest inny. Najpierw podpisujesz rezerwację, a potem zamiast arras najczęściej contrato privado de compraventa, czyli prywatną umowę sprzedaży. Płacisz w ratach w trakcie budowy, zwykle łącznie 20-50% ceny, a resztę przy akcie po odbiorze. Do każdej raty dochodzi 10% IVA.

Twoje wpłaty chroni prawo. Zgodnie z pierwszym przepisem dodatkowym ustawy o budownictwie (Ley 38/1999, w brzmieniu z Ley 20/2015) deweloper, który po uzyskaniu pozwolenia na budowę przyjmuje pieniądze przed jej ukończeniem, musi je wpłacić na specjalny rachunek i zabezpieczyć gwarancją bankową (aval) albo polisą, łącznie z podatkami i odsetkami ustawowymi. Jeśli budowa się nie skończy w terminie albo mieszkanie nie dostanie pozwolenia na użytkowanie, odzyskujesz pieniądze od banku lub ubezpieczyciela. Nie płać kolejnych rat bez indywidualnego certyfikatu gwarancji. Szczegóły opisujemy w poradniku Zakup mieszkania od dewelopera w Hiszpanii.

Najczęstsze błędy

Zadatek „zgodnie z art. 1454” i nic więcej

Po wyroku z 2018 roku to już za mało. Jeśli umowa nie opisuje prawa odstąpienia i jego skutków, sąd może uznać zadatek za potwierdzający. Wtedy druga strona może żądać wykonania umowy albo odszkodowania wyższego niż zadatek.

Arras przed sprawdzeniem nieruchomości

Presja czasu jest zrozumiała: sprzedający ma innych chętnych. Ale podpisanie arras przed due diligence oznacza, że ryzykujesz 10% ceny na podstawie zapewnień. Lepiej stracić okazję niż 50 000 €.

Zadatek wpłacony sprzedającemu bez zabezpieczenia

Przy dużych kwotach warto, żeby zadatek do aktu leżał na koncie klienckim kancelarii. To praktyka, nie obowiązek. Jeśli sprzedający ma długi, pieniądze wpłacone bezpośrednio mogą zniknąć przed aktem.

Najczęściej zadawane pytania

Czym jest contrato de arras?

To hiszpańska umowa przedwstępna przy zakupie nieruchomości. Strony ustalają w niej cenę, termin aktu notarialnego i zadatek, w praktyce zwykle 10% ceny. Nie wymaga notariusza, ale wiąże obie strony od chwili podpisania.

Ile wynosi zadatek przy zakupie mieszkania w Hiszpanii?

Prawo nie określa kwoty. Na Costa del Sol w praktyce wpłaca się zwykle 10% ceny, łącznie z wcześniejszą opłatą rezerwacyjną. Przy rynku pierwotnym raty w trakcie budowy wynoszą zwykle łącznie 20-50% ceny.

Co to są arras penitenciales?

To zadatek z art. 1454 hiszpańskiego kodeksu cywilnego. Daje obu stronom prawo wycofania się z umowy: kupujący traci zadatek, a sprzedający zwraca go w podwójnej wysokości. Umowa musi to wprost opisać, samo powołanie przepisu nie wystarczy.

Czy odzyskam zadatek, jeśli bank odmówi kredytu?

Tylko jeśli umowa zawiera warunek finansowania (condición suspensiva de financiación) i spełnisz jego wymogi, na przykład przedstawisz odmowę banku w terminie. Bez takiego zapisu przy arras penitenciales zadatek przepada.

Co jeśli sprzedający wycofa się po podpisaniu arras?

Przy arras penitenciales musi oddać zadatek w podwójnej wysokości. Przy arras confirmatorias możesz żądać wykonania umowy albo rozwiązania z odszkodowaniem. Rodzaj zadatku zależy od treści umowy.

Czy umowę arras trzeba podpisać u notariusza?

Nie. To umowa prywatna i można ją podpisać bez notariusza, także zdalnie. U notariusza podpisuje się dopiero akt sprzedaży. Notariat zaleca jednak skonsultować umowę przed podpisaniem.

Ile czasu mija od arras do aktu notarialnego?

W praktyce zwykle 1-3 miesiące. Przy kredycie dłużej, bo sam proces kredytowy dla nierezydenta trwa kilka tygodni. Termin ustalają strony w umowie.

Czy muszę mieć NIE, żeby podpisać umowę przedwstępną?

Do rezerwacji i arras zwykle nie jest wymagany, choć warto go wpisać, jeśli już go masz. Do aktu notarialnego jest obowiązkowy, więc wniosek najlepiej złożyć zaraz po rezerwacji.

Sprawdzimy umowę, zanim wpłacisz zadatek

Umowa arras to moment, w którym po raz pierwszy ryzykujesz dużą kwotę. Klientom Loriini umowy rezerwacyjne i arras przygotowuje i sprawdza kancelaria The Lawyers, która działa pod tym samym adresem co nasze biuro w Puerto Banús. Na bezpłatnej konsultacji po polsku omówimy twój harmonogram zakupu, rodzaj zadatku i zapisy, których potrzebujesz przy kredycie albo zakupie od nierezydenta. Trwa 30 minut, online albo w biurze w Marbelli.

Źródła

• BOE: Código Civil (Real Decreto de 24 de julio de 1889), art. 1124, 1152, 1278, 1450, 1454, 1462, 1473
• Tribunal Supremo, Sala de lo Civil: STS 583/2018 z 17.10.2018 (rec. 1533/2016), STS 270/2025 z 19.02.2025
• Consejo General del Notariado, notariado.org: czy contrato de arras jest obowiązkowy, rodzaje arras
• Colegio de Registradores, registradores.org: nota simple (zakres, opłata 9,02 € + IVA)
• BOE: Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, disposición adicional primera (w brzmieniu Ley 20/2015)
• BOE: Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, art. 9; Ley 11/2023 (art. 17 ter Ley del Notariado); Reglamento Notarial, art. 150
• BOE: RDLeg 5/2004 (podatek dochodowy nierezydentów), art. 25.2; RDLeg 2/2004 (finanse lokalne), art. 106.2
• Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.), art. 394