Koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii w 2026 roku: ile naprawdę dopłacisz do ceny z ogłoszenia

Krótka odpowiedź: kupując nieruchomość na Costa del Sol jako Polak, do ceny z ogłoszenia doliczasz około 9% przy mieszkaniu z rynku wtórnego i około 12-13% przy nowym mieszkaniu od dewelopera. Największą pozycją jest podatek: 7% ITP na rynku wtórnym albo 10% IVA plus 1,2% AJD na pierwotnym. Reszta to prawnik (zwykle 1% ceny plus VAT), notariusz, rejestr i gestoría, razem około 1,5-2%. Kredyt dokłada jeszcze wycenę banku i ewentualną prowizję.

Tyle w jednym akapicie. Poniżej rozkładamy to na części, bo diabeł siedzi w szczegółach, które w ogłoszeniach się pomija. Na przykład w tym, że podatek w Andaluzji liczy się czasem od kwoty wyższej niż cena, którą płacisz. Albo w tym, że kupując od Brytyjczyka czy Niemca mieszkającego poza Hiszpanią, musisz sam zatrzymać 3% ceny i przelać je do hiszpańskiego fiskusa.

Wszystkie stawki dotyczą Andaluzji, czyli Marbelli, Estepony, Benahavís, Mijas, Málagi i reszty Costa del Sol. W innych regionach Hiszpanii podatek od zakupu jest inny: w Walencji czy Katalonii zapłacisz więcej.

Koszty zakupu w skrócie: tabela

Pozycja	Rynek wtórny	Rynek pierwotny (od dewelopera)
Podatek od zakupu	ITP 7%	IVA 10% + AJD 1,2%
Prawnik	ok. 1% + 21% IVA	ok. 1% + 21% IVA
Notariusz	ok. 700-1 800 €	ok. 700-1 800 €
Rejestr nieruchomości	ok. 400-800 €	ok. 400-800 €
Gestoría	ok. 300-600 € + IVA	ok. 300-600 € + IVA
NIE (opłata urzędowa)	9,84 €	9,84 €
Razem, orientacyjnie	ok. 9-10%	ok. 12-13%

Kwoty notariusza, rejestru i gestorii to przedziały z praktyki, bo zależą od ceny, liczby stron aktu i kopii. Podatki to stawki z ustawy i tu nie ma negocjacji.

Rynek wtórny: ITP, czyli 7% od ceny (albo od czegoś więcej)

Kupując mieszkanie lub dom od osoby prywatnej, płacisz Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, w skrócie ITP. W Andaluzji stawka ogólna wynosi 7% i obowiązuje od 28 kwietnia 2021 roku. W 2026 roku się nie zmieniła. Budżet Andaluzji na 2026 (Ley 8/2025) ruszył tylko preferencyjną stawkę dla firm, które zawodowo kupują i odsprzedają mieszkania.

W przepisach są też stawki obniżone: 6% dla mieszkań do 150 000 € i 3,5% m.in. dla osób poniżej 35 roku życia. Brzmi kusząco, ale jest haczyk. Każda z nich wymaga, żeby kupowany lokal był twoim stałym miejscem zamieszkania (vivienda habitual). Jeśli kupujesz apartament na wakacje albo pod wynajem, a na co dzień mieszkasz w Polsce, zapłacisz 7%. Nie znamy przypadku Polaka kupującego drugi dom, który skorzystałby ze stawki obniżonej.

Pułapka: valor de referencia

Od 2022 roku podstawą ITP jest wyższa z dwóch kwot: cena z aktu notarialnego albo valor de referencia, czyli wartość referencyjna wyliczana przez hiszpański kataster (Ley 11/2021). Zwykle wartość referencyjna jest niższa od ceny rynkowej i sprawa jest prosta. Ale zdarza się, szczególnie przy okazyjnym zakupie albo mieszkaniu do generalnego remontu, że kataster wycenia lokal wyżej niż ty go kupujesz. Wtedy 7% płacisz od wartości katastru.

Wartość referencyjną konkretnej nieruchomości sprawdzisz przed podpisaniem umowy w Sede Electrónica del Catastro, podając numer katastralny (referencia catastral). Prawnik powinien to zrobić rutynowo. Jeśli nie zrobił, zapytaj.

Podatek rozlicza się formularzem Modelo 600 w ciągu dwóch miesięcy od podpisania aktu. W praktyce zajmuje się tym gestoría albo kancelaria, a pieniądze na podatek przelewasz razem z resztą środków przed aktem.

Garaż i komórka (trastero) kupione razem z mieszkaniem, w jednym akcie, wchodzą do tej samej podstawy. Kupione osobno też płacą 7%, tylko oddzielnie.

Rynek pierwotny: 10% IVA i 1,2% AJD

Kupując od dewelopera, nie płacisz ITP. Zamiast niego jest IVA, czyli hiszpański VAT, w wysokości 10% ceny mieszkania. Ta stawka obejmuje też maksymalnie dwa miejsca garażowe i komórki, jeśli kupujesz je razem z mieszkaniem (art. 91 ustawy o IVA). Garaż kupiony osobno, lokal użytkowy i działka budowlana to już 21%.

Do tego dochodzi Actos Jurídicos Documentados, podatek od aktu notarialnego. W Andaluzji dla drugiego domu wynosi 1,2%. Stawki obniżone (1%, 0,3%, 0,1%) znowu wymagają, żeby to było twoje stałe miejsce zamieszkania.

Jedna rzecz, o której deweloperzy mówią niechętnie: IVA płacisz od każdej raty, nie na końcu. Jeśli kupujesz na etapie budowy i płacisz 30% w trakcie, to do każdej wpłaty dochodzi 10% podatku. Planując przepływy pieniędzy, licz raty razem z IVA. Więcej o tym, co sprawdzić przed rezerwacją nowego mieszkania, piszemy w poradniku Zakup nowego mieszkania w Hiszpanii: co sprawdzić przed rezerwacją. Porównanie obu rynków znajdziesz w tekście Nowe czy z drugiej ręki.

Notariusz: stawki z rozporządzenia, nie z cennika

Notariusz w Hiszpanii nie ustala ceny sam. Opłaty wynikają z rozporządzenia RD 1426/1989 i są takie same u każdego notariusza w kraju. Skala jest degresywna, więc od drogiej willi płacisz relatywnie mniej niż od kawalerki.

Sama opłata taryfowa przy cenie 300 000 € to około 410 €, przy 1 000 000 € około 680 €. Na fakturze będzie jednak więcej, bo doliczane są strony aktu, kopie uwierzytelnione i 21% IVA. W praktyce przyjmij 700-1 200 € przy mieszkaniu za 300 000 € i 1 000-1 800 € przy nieruchomości za milion.

Kodeks cywilny (art. 1455) dzieli koszt aktu między strony, ale w umowach na Costa del Sol prawie zawsze płaci go kupujący. W zamian kupujący, jako konsument, ma prawo wybrać notariusza. Zdarzają się umowy, w których deweloper narzuca swojego. Możesz się nie zgodzić.

Rejestr nieruchomości (Registro de la Propiedad)

Po podpisaniu aktu trzeba wpisać cię jako właściciela do księgi wieczystej. Opłaty rejestrowe też wynikają z rozporządzenia (RD 1427/1989), a skala jest jeszcze łagodniejsza niż notarialna: około 215 € przy 300 000 € i około 385 € przy milionie. Z dodatkami i IVA realnie wychodzi 400-800 €.

To jedyny moment, w którym stajesz się właścicielem w sposób skuteczny wobec wszystkich. Dopóki wpis nie jest zrobiony, ktoś inny może teoretycznie wpisać na nieruchomość hipotekę albo zajęcie. Dlatego dobry notariusz od razu po podpisaniu wysyła do rejestru elektroniczne zawiadomienie (asiento de presentación), które chroni twoje miejsce w kolejce.

Gestoría

Gestoría to biuro, które załatwia papierologię: rozlicza podatek od zakupu, zanosi akt do rejestru, odbiera go po wpisie. Zwykle 300-600 € plus IVA. Część kancelarii prawnych ma to w swoim honorarium, część liczy osobno. Zapytaj przed zleceniem, żeby nie zapłacić dwa razy za to samo.

Prawnik: 1% ceny plus VAT

Na Costa del Sol standardem jest honorarium w wysokości 1% ceny plus 21% IVA, z minimum. Kancelarie w Marbelli podają minimum rzędu 1 600-2 000 € netto. Przy droższych nieruchomościach da się negocjować stawkę ryczałtową.

Prawnik nie jest w Hiszpanii obowiązkowy. Notariusz sprawdza tożsamość stron i legalność aktu, ale nie reprezentuje twoich interesów i nie zbada za ciebie, czy dom ma legalną zabudowę, czy basen jest zgłoszony, czy wspólnota nie szykuje dużej zbiórki na remont dachu. To robi prawnik. Kupowanie bez niego, żeby zaoszczędzić 1%, to naszym zdaniem najgorsza oszczędność, jaką można zrobić przy tej transakcji.

W Loriini obsługę prawną prowadzi kancelaria The Lawyers, która działa pod tym samym adresem co nasze biuro w Puerto Banús. Klient rozmawia z jednym zespołem, a nie z trzema firmami, które przerzucają się dokumentami.

NIE, pełnomocnictwo i drobne opłaty

Bez numeru NIE (Número de Identidad de Extranjero) nie kupisz nieruchomości w Hiszpanii. Opłata urzędowa za nadanie NIE, formularz 790 kod 012, wynosi 9,84 €. Jeśli załatwia go za ciebie kancelaria albo pośrednik, dolicza swoje honorarium, zwykle 100-300 €.

Jeśli nie możesz przyjechać na podpisanie aktu, podpisuje go pełnomocnik. Pełnomocnictwo u hiszpańskiego notariusza kosztuje zwykle 50-150 €. Sporządzone w Polsce wymaga polskiego notariusza, apostille i tłumaczenia przysięgłego, co łącznie daje kilkaset złotych, a czasem ponad tysiąc. Cały proces zakupu na odległość opisaliśmy w poradniku Zakup nieruchomości w Hiszpanii bez wyjazdu.

Drobiazgi, które warto znać:

• nota simple, czyli odpis z księgi wieczystej: 9,02 € plus IVA, około 11 €;
• zaświadczenie wspólnoty o braku długów (certificado de deudas): bez niego notariusz nie podpisze aktu, chyba że wprost z niego zrezygnujesz. Nie rezygnuj, bo mieszkanie odpowiada za długi wspólnoty z bieżącego roku i trzech poprzednich lat;
• ostatni rachunek IBI, czyli podatku od nieruchomości: za zaległe IBI też odpowiada lokal, niezależnie od tego, kto jest właścicielem;
• świadectwo energetyczne: obowiązek sprzedającego, nie twój koszt.

Kupujesz od nierezydenta? Zatrzymujesz 3% ceny

Tej informacji brakuje w większości polskich poradników, a na Costa del Sol dotyczy dużej części transakcji. Wielu sprzedających to Brytyjczycy, Skandynawowie czy Niemcy, którzy nie mieszkają w Hiszpanii na stałe.

Jeśli sprzedający jest nierezydentem podatkowym, kupujący ma obowiązek zatrzymać 3% ceny i wpłacić je do Agencia Tributaria na formularzu Modelo 211 w ciągu miesiąca od aktu (art. 25.2 ustawy o podatku dochodowym nierezydentów). To zaliczka na podatek sprzedającego od zysku. Nie jest to twój koszt, bo zatrzymane pieniądze po prostu nie trafiają do sprzedającego. Jeśli jednak tego nie zrobisz, nieruchomość odpowiada za ten podatek. Czyli dług sprzedającego staje się problemem nowego właściciela.

Druga rzecz: plusvalía municipal, gminny podatek od wzrostu wartości gruntu. Normalnie płaci go sprzedający. Ale gdy sprzedający jest osobą fizyczną bez rezydencji w Hiszpanii, ustawa (art. 106.2 ustawy o finansach lokalnych) czyni płatnikiem kupującego. W praktyce kupujący zatrzymuje z ceny kwotę na ten podatek i sam go reguluje. W Marbelli stawka plusvalía wynosi w 2026 roku 29%, liczone od wartości przyrostu gruntu. Przy starszej willi na dużej działce to mogą być tysiące euro.

Dobry prawnik wyliczy obie kwoty przed aktem i wpisze je do umowy. Zły o nich zapomni, a list z urzędu przyjdzie do ciebie.

Rezerwacja i zadatek: 10% na start

Zakup zwykle przebiega w trzech krokach. Najpierw opłata rezerwacyjna, często 3 000-10 000 €, za którą agencja zdejmuje nieruchomość z rynku. Potem umowa przedwstępna (contrato de arras) z zadatkiem w wysokości zwykle 10% ceny, pomniejszonym o rezerwację. Na końcu akt notarialny i płatność reszty.

Najczęstszą formą są arras penitenciales z art. 1454 hiszpańskiego kodeksu cywilnego. Jeśli wycofasz się ty, tracisz zadatek. Jeśli wycofa się sprzedający, oddaje go w podwójnej wysokości. Żeby to działało, umowa musi się wprost powoływać na art. 1454. Bez tego sąd może uznać zadatek za zwykłą zaliczkę na poczet ceny i sprawa robi się mniej przewidywalna. Kolejność kroków od pierwszej rozmowy po wpis do rejestru opisujemy w przewodniku krok po kroku dla obcokrajowców.

Kredyt hipoteczny: kto płaci co

Od czerwca 2019 roku ustawa o kredycie hipotecznym (Ley 5/2019, art. 14) jasno dzieli koszty. Bank płaci notariusza za akt hipoteczny, wpis hipoteki do rejestru, gestorię i podatek AJD od hipoteki. Ty płacisz wycenę nieruchomości (tasación) i kopie aktu, o które sam poprosisz. Bank może pobrać prowizję za udzielenie kredytu, jeśli jest w umowie.

Wycena kosztuje zwykle 300-600 €, przy willach więcej. Ważniejsze od kosztów jest to, ile bank pożyczy. Obywatelom UE bez rezydentury hiszpańskie banki dają zazwyczaj do 70% niższej z dwóch wartości: ceny albo wyceny. Na resztę ceny i wszystkie koszty zakupu musisz mieć własne środki. Przy mieszkaniu za 500 000 € oznacza to wkład własny rzędu 150 000 € plus około 45 000 € kosztów. Wiele osób odkrywa to dopiero w banku.

Trzy przykłady policzone co do euro

Przykłady opieramy na nieruchomościach, które mamy obecnie w ofercie. Przyjmujemy zakup za gotówkę, bez kredytu, przez polskiego nierezydenta, jako drugi dom. Prawnik 1% plus IVA, pozostałe opłaty ze środka przedziałów.

Apartament z rynku wtórnego w Esteponie: 460 000 €

Atalaya 96, 100 m² w pierwszej linii pola golfowego, po remoncie.

Pozycja	Kwota
ITP 7%	32 200 €
Prawnik 1% + 21% IVA	5 566 €
Notariusz	1 000 €
Rejestr	600 €
Gestoría z IVA	605 €
NIE, nota simple, drobne	ok. 100 €
Razem koszty	ok. 40 070 €
Koszty jako % ceny	ok. 8,7%
Łącznie do zapłaty	ok. 500 070 €

Apartament z 2023 roku w Benahavís: 670 000 €

El Paraíso Pueblo, 3 sypialnie, 96 m². Budynek ma kilka lat, ale sprzedaje go osoba prywatna, więc to rynek wtórny i ITP.

Pozycja	Kwota
ITP 7%	46 900 €
Prawnik 1% + 21% IVA	8 107 €
Notariusz	1 200 €
Rejestr	700 €
Gestoría z IVA	605 €
NIE, nota simple, drobne	ok. 100 €
Razem koszty	ok. 57 610 €
Koszty jako % ceny	ok. 8,6%

Nowe mieszkanie od dewelopera: 600 000 € z garażem

Przykład modelowy: mieszkanie z miejscem garażowym i komórką w jednym akcie.

Pozycja	Kwota
IVA 10%	60 000 €
AJD 1,2%	7 200 €
Prawnik 1% + 21% IVA	7 260 €
Notariusz	1 100 €
Rejestr	650 €
Gestoría z IVA	605 €
Razem koszty	ok. 76 815 €
Koszty jako % ceny	ok. 12,8%

Widać, dlaczego porównując ogłoszenia z obu rynków, trzeba patrzeć na cenę razem z kosztami. Nowe mieszkanie za 600 000 € i używane za 630 000 € kosztują cię w praktyce prawie tyle samo.

Po zakupie: koszty pierwszego roku

Klucze w ręku to nie koniec wydatków.

IBI i opłata za śmieci

IBI to gminny podatek od nieruchomości. Liczy się go od wartości katastralnej, która zwykle jest dużo niższa od rynkowej. Stawka w Marbelli wynosi w 2026 roku 0,65%, w Esteponie 0,662% (gmina zapowiedziała na 2026 bonifikatę średnio o jedną piątą), w Benahavís 0,4%, czyli ustawowe minimum. Przy mieszkaniu o wartości katastralnej 150 000 € w Marbelli to około 975 € rocznie. Do tego opłata za wywóz śmieci. W Marbelli, poza centrum, czyli w typowej urbanizacji, część stała wynosi w 2026 roku 231,69 € rocznie za mieszkanie i 347,56 € za dom. Od tego roku dochodzi część zmienna.

Opłaty wspólnoty

W urbanizacjach z basenem, ogrodami i ochroną to zwykle 100-400 € miesięcznie, w luksusowych kompleksach więcej. Poza wysokością opłaty przejrzyj protokoły z ostatnich zebrań. Tam widać, czy szykuje się derrama, czyli jednorazowa zrzutka na remont.

Podatek dochodowy nierezydenta

Nawet jeśli nie wynajmujesz, co roku płacisz w Hiszpanii podatek od tzw. dochodu przypisanego. To mało znany obowiązek i piszemy o nim szczegółowo w poradniku Podatki od nieruchomości w Hiszpanii dla Polaka.

Ubezpieczenie, media, opieka nad domem

Ubezpieczenie domu, prąd, woda, internet. Jeśli nie mieszkasz na miejscu, dochodzi ktoś, kto regularnie sprawdza nieruchomość. Tym zajmuje się nasza usługa Loriini Property Care.

Umeblowanie

Mieszkania na rynku wtórnym bywają sprzedawane z meblami, nowe prawie nigdy. Nasze pakiety umeblowania zaczynają się od 18 000 € za pakiet standardowy i 28 000 € za premium. Jeśli planujesz wynajem, to koszt, który trzeba ponieść przed pierwszym gościem.

Co się zmieniło w 2025 i 2026 roku, a co tylko krążyło w mediach

Golden visa już nie istnieje. Hiszpania zlikwidowała wizę inwestycyjną za zakup nieruchomości z dniem 3 kwietnia 2025 roku (Ley Orgánica 1/2025). Polaków to i tak nie dotyczyło, bo jako obywatele UE nie potrzebujemy wizy.

Podatek 100% dla cudzoziemców nie wszedł w życie. Premier Pedro Sánchez zapowiedział go w styczniu 2025 roku, projekt trafił do Kongresu w maju 2025 i utknął. Nawet gdyby przeszedł, dotyczyłby kupujących spoza UE niemieszkających w Hiszpanii. Polaków nie obejmuje.

Stawki ITP i AJD w Andaluzji nie zmieniły się od 2021 roku. Budżet na 2026 ich nie ruszył.

Kontekst rynku: ile kosztuje metr i kto kupuje

Według danych hiszpańskich rejestrów nieruchomości (Registradores, raport za II kwartał 2026) średnia cena transakcyjna w prowincji Málaga wyniosła 3 347 €/m², a w ciągu roku ceny wzrosły o 10,8%. Cudzoziemcy kupili 37% wszystkich mieszkań w prowincji, co daje jej drugie miejsce w Hiszpanii po Alicante. Polacy odpowiadają za 4,33% zakupów cudzoziemców w całym kraju i są na ósmym miejscu.

Ceny ofertowe w samej Marbelli są wyraźnie wyższe: według idealista w sierpniu 2026 roku średnio około 5 950 €/m². W Esteponie (maj 2026) około 4 300 €/m². To średnie z ogłoszeń, a nie z transakcji, i obejmują zarówno mieszkania w centrum, jak i wille w Sierra Blanca. Wybór między tymi dwoma miastami rozkładamy na czynniki w tekście Marbella czy Estepona.

Najczęściej zadawane pytania

Ile wynoszą koszty zakupu mieszkania w Hiszpanii?

Na Costa del Sol, w Andaluzji, około 9-10% ceny przy rynku wtórnym i około 12-13% przy rynku pierwotnym. Główna pozycja to podatek: 7% ITP albo 10% IVA plus 1,2% AJD. Resztę stanowią prawnik, notariusz, rejestr i gestoria.

Jaki jest podatek od zakupu nieruchomości w Hiszpanii dla Polaka?

Taki sam jak dla Hiszpana. W Andaluzji 7% ITP przy zakupie od osoby prywatnej albo 10% IVA i 1,2% AJD przy zakupie od dewelopera. Stawki obniżone przysługują tylko przy zakupie stałego miejsca zamieszkania, więc przy drugim domu obowiązuje stawka pełna.

Kto płaci notariusza przy zakupie mieszkania w Hiszpanii?

Za akt sprzedaży zwyczajowo płaci kupujący. Przy kredycie hipotecznym notariusza za akt hipoteczny od 2019 roku płaci bank.

Czy trzeba mieć prawnika przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii?

Nie jest to obowiązek prawny, ale bez prawnika nikt nie sprawdzi za ciebie legalności zabudowy, obciążeń i długów nieruchomości. Notariusz tego nie robi. Honorarium prawnika na Costa del Sol to zwykle 1% ceny plus VAT.

Czy podatek od zakupu liczy się od ceny z umowy?

Od wyższej z dwóch kwot: ceny albo wartości referencyjnej katastru (valor de referencia). Warto ją sprawdzić przed podpisaniem umowy przedwstępnej.

Ile kosztuje NIE?

Opłata urzędowa wynosi 9,84 € (formularz 790, kod 012). Jeśli wniosek składa w twoim imieniu kancelaria, doliczy swoje honorarium.

Ile pieniędzy potrzebuję, kupując z kredytem?

Hiszpańskie banki pożyczają obywatelom UE bez rezydentury zwykle do 70% wartości. Musisz więc mieć około 30% ceny plus 9-13% na koszty zakupu, razem około 40% ceny.

Policzymy to dla konkretnego mieszkania

Tabele wyżej pokazują mechanizm. Konkretny kosztorys zależy od tego, kto sprzedaje, czy kupujesz z garażem, czy z kredytem i w jakiej gminie. Na bezpłatnej konsultacji po polsku dostajesz trzy nieruchomości dopasowane do budżetu i kosztorys każdej z nich, razem z planem podatkowym. Trwa 30 minut, online albo w naszym biurze w Puerto Banús.

Źródła

• Junta de Andalucía, stawki ITP i AJD: juntadeandalucia.es (Tributos cedidos, Transmisiones Patrimoniales)
• Agencia Tributaria, stawki IVA 2026 i zatrzymanie 3% przy zakupie od nierezydenta (Modelo 211)
• BOE: RD 1426/1989 (taksa notarialna), RD 1427/1989 (taksa rejestrowa), Ley 5/2019 (kredyt hipoteczny), RDLeg 5/2004 (podatek dochodowy nierezydentów), RDLeg 2/2004 art. 106 (plusvalía)
• Ayuntamiento de Marbella, Ordenanzas Fiscales 2026 (IBI, plusvalía, opłata za odpady)
• Policía Nacional, opłaty w sprawach cudzoziemców (NIE, 790 kod 012)
• Colegio de Registradores, nota simple oraz Estadística Registral Inmobiliaria, II kwartał 2026
• idealista, raporty cen ofertowych 2026