Zakup nieruchomości w Hiszpanii bez konieczności wyjazdu: przewodnik

Czy można kupić nieruchomość w Hiszpanii bez konieczności wyjazdu? Przewodnik po zakupie na odległość

Znalazłeś nieruchomość w Marbelli, która odpowiada Twoim oczekiwaniom, ale mieszkasz 2 000 kilometrów stąd. Masz pracę, rodzinę, mało czasu i nie chcesz organizować kilku lotów do Hiszpanii tylko po to, by podpisać dokumenty, załatwić formalności lub odebrać klucze.

Dobrą wiadomością jest to, że znaczną część tego procesu można zorganizować zdalnie.

Zakup nieruchomości w Hiszpanii bez konieczności wyjazdu na miejsce jest możliwy, o ile transakcja jest dobrze przygotowana i masz zaufane osoby, które mogą działać na miejscu. Proces ten różni się nieco od zakupu dokonywanego osobiście, ale nie oznacza to, że kupujesz „w ciemno” ani że tracisz kontrolę nad transakcją.

W rzeczywistości dla wielu międzynarodowych nabywców problemem nie jest odległość. Prawdziwe ryzyko pojawia się wtedy, gdy nikt nie koordynuje działań w Hiszpanii, podczas gdy nabywca przebywa w innym kraju.

Czy można kupić mieszkanie w Hiszpanii z zagranicy?

Tak. Zagraniczny nabywca może nabyć nieruchomość w Hiszpanii, nawet jeśli nie ma tam miejsca zamieszkania, a niektóre formalności można załatwić za pośrednictwem pełnomocnika.

Jednym z narzędzi, które to umożliwia, jest pełnomocnictwo. Dokument ten upoważnia inną osobę do działania w imieniu nabywcy w zakresie określonych czynności prawnych. Generalna Rada Notarialna potwierdza, że pełnomocnik może dokonać transakcji kupna-sprzedaży, o ile posiada odpowiednie pełnomocnictwo.

Oznacza to, że nie musisz koniecznie jechać do Hiszpanii, aby osobiście uczestniczyć w każdym etapie procesu.

Istnieje jednak istotna różnica między zakupem na odległość a powierzeniem wszystkiego innym.

Kupujący powinien nadal rozumieć, co podpisuje, co jest sprawdzane, ile płaci i jakie decyzje są podejmowane w jego imieniu. Rolą dobrego lokalnego zespołu nie jest podejmowanie decyzji za Ciebie, lecz dostarczenie Ci wystarczających informacji, abyś mógł podjąć decyzję z dowolnego miejsca.

Zakup domu na odległość zaczyna się jeszcze przed rozpoczęciem poszukiwań

Jednym z najczęstszych błędów jest rozpoczynanie od wysyłania linków do ofert nieruchomości.

„Ta mi się podoba.”

„Ta też.”

„Czy ją widzicie?”

Może to działać przez kilka dni, ale zazwyczaj kończy się tym, że powstaje zbiór mieszkań, które zupełnie się od siebie różnią.

Przed rozpoczęciem poszukiwań na odległość warto dokładnie określił, czego się szuka. Nie chodzi tylko o budżet i liczbę sypialni.

Trzeba wiedzieć, do czego będzie służyło mieszkanie, ile czasu spędzisz w Hiszpanii, czy chcesz je wynająć, gdy cię nie będzie, czy musisz mieszkać w pobliżu szkoły, na jaki zakres prac konserwacyjnych jesteś gotów się zgodzić oraz jakie znaczenie mają dla ciebie takie kwestie, jak możliwość dojścia na plażę, widok na morze czy łatwy dojazd na lotnisko.

W Marbelli dwie nieruchomości położone pozornie blisko siebie mogą oferować zupełnie odmienne style życia. Willa może mieć spektakularne widoki, ale zmusi cię do korzystania z samochodu praktycznie do wszystkiego. Mieszkanie, które na zdjęciach wygląda mniej efektownie, może pozwolić ci dotrzeć pieszo do restauracji, sklepów i plaży.

W przypadku zakupów na odległość ta wstępna definicja ma jeszcze większe znaczenie, ponieważ nie można spędzić tygodnia na zwiedzaniu różnych miejsc, aż znajdzie się to, które się podoba.

Numer identyfikacyjny cudzoziemca (NIE): jedna z pierwszych formalności, które warto załatwić

Jeśli jesteś obcokrajowcem i zamierzasz dokonać transakcji finansowej w Hiszpanii, będziesz musiał się wylegitymować za pomocą numeru identyfikacyjnego cudzoziemca, znanego jako NIE.

Ministerstwo Spraw Wewnętrznych definiuje numer NIE jako osobisty, niepowtarzalny i wyłączny numer przypisywany cudzoziemcom, którzy mają powiązania z Hiszpanią z przyczyn ekonomicznych, zawodowych lub społecznych. Ponadto potwierdza, że wniosek można złożyć osobiście lub za pośrednictwem pełnomocnika prawnego w Hiszpanii, o ile spełnione są odpowiednie wymagania.

Dlatego warto rozpocząć tę procedurę z odpowiednim wyprzedzeniem i nie odkładać jej na moment, w którym już znajdziesz odpowiednią nieruchomość.

Czekanie z zapytaniem o to, jak uzyskać numer NIE, aż do momentu, gdy rezerwacja będzie już gotowa, powoduje niepotrzebną presję w sytuacji, w której w grę wchodzą już terminy, dokumenty i pieniądze.

Jeśli wiesz, że chcesz kupić mieszkanie w Hiszpanii, załatwienie spraw administracyjnych jeszcze przed znalezieniem odpowiedniej nieruchomości zazwyczaj sprawia, że cała reszta przebiega spokojniej.

Pełnomocnictwo pozwala innej osobie działać w Twoim imieniu w Hiszpanii

Pełnomocnictwo notarialne stanowi jeden z kluczowych elementów zakupu nieruchomości na odległość.

Za pomocą pełnomocnictwa możesz upoważnić daną osobę do załatwiania określonych spraw w Twoim imieniu. Treść pełnomocnictwa powinna być dostosowana do czynności, które ta osoba będzie musiała wykonać, dlatego nie należy korzystać z byle jakiego wzoru znalezionego w Internecie.

Hiszpańskie konsulaty mogą również zajmować się sporządzaniem pełnomocnictw notarialnych. Ministerstwo Spraw Zagranicznych wyjaśnia, że zarówno obywatele Hiszpanii, jak i cudzoziemcy mogą sporządzać pełnomocnictwa w celu upoważnienia innej osoby do dokonywania czynności prawnych lub zawierania transakcji w ich imieniu.

W zależności od miejsca wydania dokumentu oraz kraju, z którego jest on składany, mogą obowiązywać dodatkowe wymagania dotyczące formy, tłumaczenia, apostyli lub legalizacji. Dlatego zaleca się, aby specjalista, który zamierza korzystać z pełnomocnictwa w Hiszpanii, wcześniej zapoznał się z jego treścią.

Celem jest uniknięcie dość absurdalnej sytuacji: posiadania dokumentu, który na pierwszy rzut oka wydaje się poprawny, ale w momencie, gdy trzeba go wykorzystać, okazuje się, że nie zawiera uprawnienia niezbędnego do przeprowadzenia operacji.

Jak obejrzeć mieszkanie, będąc w innym kraju?

To właśnie tutaj zakup na odległość może się okazać albo bardzo udany, albo bardzo nieudany.

Dwuminutowy film promocyjny nie zastąpi wizyty na miejscu.

Zdjęcia z reklamy też nie.

Jeśli zamierzasz kupić nieruchomość w Hiszpanii bez wyjazdu na miejsce, musisz zapoznać się z informacjami, które zazwyczaj nie pojawiają się w materiałach reklamowych.

Wideo z oględzin powinno pokazywać wejście do budynku lub osiedla, dojazd od strony ulicy, garaż, części wspólne, rzeczywiste widoki z każdego pokoju oraz stan łazienek, kuchni, okien, tarasów i wykończeń.

Powinien również pokazać te mniej atrakcyjne elementy.

Co znajduje się przed tarasem? Czy w pobliżu przebiega droga? Czy słychać odgłosy ruchu ulicznego? Czy budynek naprzeciwko jest naprawdę tak daleko, jak wyglądało to na zdjęciach? Czy występuje wilgoć? Jak wygląda wejście do budynku? Gdzie można zaparkować? W którą stronę jest skierowany taras?

Warto nawet wyjść z posesji i pospacerować po okolicy podczas rozmowy wideo.

Kiedy współpracujemy z klientami spoza Hiszpanii, te drobne szczegóły mogą okazać się o wiele bardziej przydatne niż druga sesja zdjęciowa z idealnie wyretuszowanymi zdjęciami.

Aparat powinien służyć do przybliżania rzeczywistości, a nie do jej upiększania.

Wizyta za pośrednictwem wideokonferencji nie zastępuje kontroli technicznej i prawnej

To, że mieszkanie wydaje się być w dobrym stanie, nie oznacza, że cała transakcja przebiega prawidłowo.

Przed podjęciem zobowiązań dotyczących znacznych kwot warto sprawdzić sytuację prawną nieruchomości oraz powiązaną dokumentację.

Jednym z podstawowych dokumentów jest wyciąg z rejestru nieruchomości. Pozwala on między innymi na sprawdzenie informacji dotyczących nieruchomości oraz ewentualnych obciążeń wpisanych do rejestru. Sama Izba Notarialna zaleca sprawdzenie, czy na nieruchomości ciążą hipoteki, zajęcia lub inne obciążenia, na podstawie informacji zawartych w rejestrze nieruchomości.

Kwestia ta nabiera jeszcze większego znaczenia, gdy nabywca przebywa poza Hiszpanią.

Nie możesz rozwiązać tej niepewności, mówiąc: „Kiedy tam pojadę, wtedy się temu przyjrzę”.

Zanim podejmie się dalsze kroki, należy dokładnie wiedzieć, co się kupuje.

Oprócz informacji z rejestru, w zależności od nieruchomości może zaistnieć konieczność sprawdzenia kwestii związanych z planem zagospodarowania przestrzennego, wspólnotą mieszkaniową, podatkami lokalnymi, przeprowadzonymi remontami, pozwoleniami oraz dokumentacją techniczną.

Nie wszystkie nieruchomości wymagają dokładnie takich samych kontroli. Nowo wybudowany dom, mieszkanie z rynku wtórnego oraz willa wyremontowana dwadzieścia lat temu wiążą się z różnymi kwestiami.

Rezerwacja i umowa przedwstępna: nie podpisujcie jej zbyt pochopnie tylko dlatego, że jesteście daleko

Kiedy pojawia się atrakcyjna nieruchomość, to normalne, że odczuwa się presję.

Zjawisko to występuje nawet wtedy, gdy fizycznie przebywa się w Hiszpanii, a może być jeszcze bardziej nasilone w przypadku zakupów dokonywanych z innego kraju.

„Jest jeszcze jedna osoba zainteresowana.”

„Potrzebujemy tej rezerwy już dzisiaj.”

„Jeśli będziemy czekać, to prawdopodobnie się sprzeda”.

Czasami to prawda. Atrakcyjna nieruchomość może przyciągać wielu zainteresowanych nabywców.

Nie oznacza to jednak, że należy przekazywać pieniądze, nie wiedząc dokładnie, jaki dokument się podpisuje.

Ogólna Rada Notarialna zaleca zasięgnięcie informacji przed podpisaniem dokumentów lub przekazaniem środków finansowych związanych z nabyciem nieruchomości.

Umowa przedwstępna lub umowa zadatkowa może nakładać na strony istotne zobowiązania. Przed jej podpisaniem należy zapoznać się z tym, co się stanie, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku, jakie są terminy, jakie dokumenty musi dostarczyć sprzedający oraz jakie warunki zostały uzgodnione.

Zakupy na odległość nie powinny oznaczać pośpiesznych zakupów.

Czy trzeba jechać do Hiszpanii, aby podpisać dokument u notariusza?

Niekoniecznie.

Jeśli pełnomocnictwo zostało sporządzone prawidłowo, pełnomocnik może stawić się i działać w imieniu nabywcy w granicach przyznanych mu uprawnień.

Dla niektórych klientów eliminuje to konieczność organizowania podróży wyłącznie w celu złożenia podpisu.

Inni wolą być obecni w tym momencie, nawet jeśli resztę procesu załatwiali zdalnie.

Obie opcje mają sens.

Są osoby, które chcą osobiście odebrać klucze do swojego nowego domu w Marbelli. Dla innych, zwłaszcza inwestorów lub właścicieli, którzy znają już Hiszpanię, priorytetem jest to, aby transakcja mogła zostać sfinalizowana bez konieczności zmiany planów na kilka dni w innym kraju.

Zakup powinien być dostosowany do Twojej sytuacji, a nie na odwrót.

Jak opłaca się mieszkanie, gdy nabywca przebywa poza Hiszpanią?

Odległość fizyczna nie eliminuje konieczności przeprowadzenia weryfikacji bankowych i dokumentacyjnych związanych z transakcją na rynku nieruchomości.

Przed podpisaniem umowy warto przygotować strukturę płatności oraz dokumentację dotyczącą pochodzenia środków. Jeśli w grę wchodzi finansowanie bankowe, proces ten należy rozpocząć jeszcze wcześniej.

Jednym z najgorszych momentów, w którym można odkryć, że brakuje jakiegoś dokumentu finansowego, jest sytuacja, gdy ustalono już termin sfinalizowania transakcji kupna-sprzedaży.

Dlatego też, gdy nabywca mieszka poza Hiszpanią, wolimy zająć się tą kwestią od samego początku.

Najpierw ustalamy, w jaki sposób operacja zostanie sfinansowana. Następnie szukamy rozwiązań w tych ramach.

Nie na odwrót.

A co dzieje się po dokonaniu zakupu?

W tym miejscu pojawia się pewien aspekt zakupów na odległość, o którym często się zapomina.

Umowa może być podpisana, a mieszkanie może oficjalnie należeć do ciebie, ale to nie oznacza, że jest gotowe na twoje wprowadzenie się.

Konieczne może być uzupełnienie zapasów, koordynacja spraw ubezpieczeniowych, zarządzanie wspólnotą mieszkaniową, odbiór mebli, podłączenie internetu, wykonanie drobnych napraw, malowanie, remont lub całkowite przygotowanie wnętrz.

Jeśli kupiłeś drugą nieruchomość, może minąć kilka tygodni lub miesięcy, zanim wrócisz do Hiszpanii.

A kto w tym czasie wchodzi do mieszkania?

Kto odbiera meble?

Kto sprawdza, czy naprawa została wykonana prawidłowo?

Kto otwiera drzwi technikowi?

Kto wykrywa problem, zanim przerodzi się on w coś znacznie bardziej kosztownego?

Dlatego dla międzynarodowego nabywcy obsługa posprzedażowa może być niemal tak samo ważna jak znalezienie odpowiedniej nieruchomości.

Czy warto kupić nieruchomość bez obejrzenia jej osobiście?

To zależy.

Są nabywcy, którzy nigdy nie kupiliby mieszkania bez wcześniejszego obejrzenia go. To całkowicie uzasadnione.

Inni doskonale znają Marbellę, wielokrotnie odwiedzali tę okolicę i mogą podjąć decyzję, korzystając z prywatnych wideoprezentacji, dokumentacji, planów oraz wsparcia lokalnego zespołu.

Prawidłowe pytanie nie brzmi: czy kupowanie bez wyjazdu jest dobre, czy złe.

Pytanie brzmi: ile informacji potrzebujesz, aby czuć się pewnie, podejmując decyzję.

Jeśli nigdy nie byłeś w Marbelli, nie znasz tutejszych dzielnic i nie masz jasności co do tego, jaki styl życia chcesz tu prowadzić, prawdopodobnie warto przyjechać tu przynajmniej raz przed zakupem nieruchomości.

Jeśli znasz Costa del Sol, dokładnie wiesz, czego szukasz, a po prostu nie możesz się tam udać w trakcie poszukiwań, zakup na odległość może być bardzo sensownym rozwiązaniem.

Błędy, których należy unikać przy zakupie nieruchomości na odległość

Pierwszym z nich jest zakochanie się w zdjęciach.

Drugim błędem jest kierowanie się wyłącznie ceną.

Trzecim błędem jest poleganie na tym, że ktoś „zajmie się wszystkim”, nie wiedząc dokładnie, kto odpowiada za poszczególne elementy.

W transakcji międzynarodowej biorą udział różne osoby: agent nieruchomości, prawnik, notariusz, bank, sprzedający, specjaliści techniczni, a w niektórych przypadkach także projektanci wnętrz, wykonawcy remontów i firmy zajmujące się konserwacją.

Jeśli nikt nie koordynuje transakcji, to rolę koordynatora przejmuje kupujący z innego kraju.

A właśnie tego powinien unikać.

Błędem jest również przekonanie, że praca zdalna oznacza, że wszystkie decyzje trzeba podejmować przez WhatsApp.

Są decyzje, które warto omówić przez telefon. Inne wymagają dokumentacji. Niektóre wymagają ponownej wizyty na miejscu. A jeszcze inne po prostu wymagają kilku godzin na przemyślenie.

Technologia znacznie ułatwia ten proces, ale nie zastępuje zdrowego rozsądku.

Jak w Loriini obsługujemy zakup nieruchomości na odległość

W Loriini współpracujemy z wieloma klientami, którzy nie mieszkają na stałe w Hiszpanii. Dlatego mamy doświadczenie w zarządzaniu nieruchomościami, gdy właściciel przebywa setki lub tysiące kilometrów stąd.

Poszukiwania zaczynają się od ustalenia, co chcesz kupić, a przede wszystkim – w jakim celu.

Następnie możemy wybierać nieruchomości, oglądać lokalizacje, prowadzić wideorozmowy z mieszkań oraz koordynować cały proces z zaangażowanymi specjalistami.

Po wybraniu nieruchomości kwestie prawne można załatwić przy wsparciu specjalistów, którzy sprawdzają dokumentację i chronią interesy kupującego. Loriini współpracuje ponadto z profesjonalistami oferującymi doradztwo prawne w zakresie transakcji na rynku nieruchomości w Hiszpanii.

A proces ten nie musi się zakończyć w dniu podpisania umowy.

Możemy również zająć się aranżacją wnętrz, wyposażeniem, remontami oraz przygotowaniem nieruchomości, tak aby była gotowa na Twój przyjazd do Hiszpanii.

Naszym zdaniem zakup na odległość przebiega pomyślnie, gdy klient zachowuje kontrolę nad podejmowanymi decyzjami, mimo że nie jest fizycznie obecny.

Zakup nieruchomości w Hiszpanii bez konieczności wyjazdu: od czego zacząć?

Nie zaczynaj od szukania lotów.

Nie musisz też zaczynać od wysyłania dwudziestu linków z serwisu Idealista.

Najpierw określ, co chcesz kupić, jaki jest twój rzeczywisty budżet i do jakich celów będziesz wykorzystywać tę nieruchomość. Następnie przygotuj niezbędne dokumenty, w tym numer NIE, i zdecyduj, kto będzie mógł cię reprezentować w Hiszpanii, jeśli nie chcesz podróżować w celu załatwienia niektórych formalności.

Na tej podstawie można rozpocząć znacznie bardziej szczegółowe poszukiwania.

Zakup nieruchomości z innego kraju wymaga zaufania, ale nie powinno to być zaufanie ślepe. Powinno opierać się na informacjach, dokumentacji, prawdziwych zdjęciach oraz osobach, które są dostępne, gdy trzeba coś sprawdzić na miejscu.

Jeśli rozważasz zakup nieruchomości w Marbelli lub na Costa del Sol i chcesz załatwić tę sprawę z zagranicy, skontaktuj się z zespołem Loriini. Opowiedz nam, czego szukasz i od czego chcesz, abyśmy zaczęli Ci pomagać.

Najczęściej zadawane pytania dotyczące zdalnego zakupu nieruchomości w Hiszpanii

Czy mogę kupić nieruchomość w Hiszpanii bez konieczności wyjazdu?

Tak. Część procedury można przeprowadzić za pośrednictwem pełnomocnika na podstawie odpowiedniego pełnomocnictwa notarialnego. Upoważniony pełnomocnik może działać w imieniu nabywcy w granicach uprawnień określonych w pełnomocnictwie.

Czy potrzebuję numeru NIE, aby kupić mieszkanie w Hiszpanii?

Numer NIE służy do identyfikacji cudzoziemców utrzymujących powiązania gospodarcze, zawodowe lub społeczne z Hiszpanią i jest wykorzystywany w odpowiednich dokumentach oraz podczas załatwiania formalności. O jego nadanie można wystąpić osobiście lub, w niektórych przypadkach, za pośrednictwem pełnomocnika.

Czy mogę sporządzić pełnomocnictwo z mojego kraju?

W zależności od kraju i okoliczności istnieją różne sposoby postępowania. Hiszpańskie konsulaty mogą wydawać pełnomocnictwa notarialne obywatelom Hiszpanii i cudzoziemcom w celu upoważnienia przedstawiciela do dokonywania czynności prawnych w ich imieniu. W przypadku gdy pełnomocnictwo zostało sporządzone przed organem zagranicznym, mogą obowiązywać wymogi dotyczące apostille, legalizacji lub tłumaczenia, które należy sprawdzić przed wykorzystaniem pełnomocnictwa w Hiszpanii.

Czy mogę podpisać umowę kupna-sprzedaży, nie przebywając w Hiszpanii?

Może to zrobić pełnomocnik, o ile posiada ważne pełnomocnictwo obejmujące uprawnienia niezbędne do przeprowadzenia tej czynności. Treść pełnomocnictwa należy odpowiednio sporządzić przed podpisaniem.

Jak mogę obejrzeć dom, skoro nie mogę podróżować?

Oprócz materiałów reklamowych warto zorganizować prywatną wizytę wirtualną. Powinna ona obejmować całą nieruchomość, części wspólne, wejścia, garaż, otoczenie, rzeczywiste widoki oraz wszelkie widoczne wady. W razie potrzeby można również zorganizować niezależne przeglądy techniczne.

Czy zakup mieszkania bez obejrzenia go na żywo jest bezpieczny?

Może tak być, jeśli znasz okolicę, otrzymasz wystarczające informacje, a nieruchomość przejdzie niezbędne kontrole. Jeśli nigdy nie byłeś w Marbelli lub nie wiesz jeszcze, która okolica Ci odpowiada, znacznie rozsądniejszą decyzją może być odbycie przynajmniej jednej podróży przed zakupem.

Jakie dokumenty dotyczące nieruchomości należy sprawdzić?

Zależy to od rodzaju nieruchomości i charakteru transakcji. Jednym z podstawowych elementów weryfikacji są informacje z rejestru nieruchomości, w tym wyciąg z rejestru, który pozwala zapoznać się z danymi rejestrowymi i ewentualnymi obciążeniami. Konieczne mogą być również weryfikacje w zakresie zagospodarowania przestrzennego, podatków, wspólnot mieszkaniowych oraz kwestii technicznych.