Zakup mieszkania od dewelopera w Hiszpanii w 2026 roku: etapy, gwarancje wpłat i harmonogram płatności

Krótka odpowiedź: zakup mieszkania od dewelopera w Hiszpanii na etapie budowy przebiega w czterech krokach. Najpierw rezerwacja, zwykle kilka do kilkunastu tysięcy euro. Potem prywatna umowa kupna-sprzedaży z deweloperem i raty w trakcie budowy, najczęściej łącznie 20-50% ceny. Na końcu akt notarialny przy odbiorze kluczy i dopłata reszty, 50-80% ceny, z gotówki albo z kredytu. Każda wpłata po uzyskaniu pozwolenia na budowę musi być zabezpieczona indywidualną gwarancją bankową (aval) albo ubezpieczeniem (seguro de caución) na twoje nazwisko, łącznie z podatkiem i odsetkami ustawowymi (w 2026 roku 3,25% rocznie). Tak stanowi disposición adicional primera ustawy Ley 38/1999 (LOE). Do każdej raty doliczasz 10% IVA, a przy akcie 1,2% AJD. Po odbiorze masz ustawową ochronę: 1 rok na wady wykończenia, 3 lata na wady instalacji i 10 lat na konstrukcję.

Poniżej rozkładamy proces na etapy. Wszystko dotyczy Andaluzji, czyli Marbelli, Estepony, Mijas, Benahavís i reszty Costa del Sol. Aktualne projekty zebraliśmy w katalogu nowych inwestycji na Costa del Sol.

Jak przebiega zakup od dewelopera: etapy w skrócie

Etap	Co podpisujesz	Ile płacisz (praktyka rynkowa)	Kiedy
Rezerwacja	umowa rezerwacyjna (documento de reserva)	zwykle 6 000-15 000 €, przy droższych więcej	dzień wyboru mieszkania
Umowa z deweloperem	contrato privado de compraventa	10-20% ceny łącznie z rezerwacją	2-6 tygodni po rezerwacji
Raty w budowie	nic nowego, płacisz według harmonogramu	razem z umową zwykle 20-50% ceny	co kilka miesięcy albo przy etapach budowy
Odbiór i akt	escritura pública u notariusza	reszta, zwykle 50-80% ceny	po zakończeniu budowy i licencji na zajęcie
Rejestr	wpis do Registro de la Propiedad	opłaty rejestrowe	kilka tygodni po akcie

Kwoty rezerwacji i proporcje rat to praktyka rynkowa, a nie przepis. Każdy deweloper ustala je sam. Od kupna na rynku wtórnym różni to głównie czas: między pierwszą wpłatą a kluczami mija zwykle od roku do trzech lat. Jeśli dopiero decydujesz, czy chcesz czekać, porównanie obu rynków znajdziesz w tekście Nowe czy z drugiej ręki.

Etap 1: rezerwacja

Rezerwacja zdejmuje wybrane mieszkanie z rynku na kilka tygodni. W tym czasie prawnik sprawdza dewelopera, grunt, licencję i projekt umowy.

Trzy rzeczy, które musisz sprawdzić w umowie rezerwacyjnej:

• czy rezerwacja jest zaliczana na poczet ceny;
• w jakich sytuacjach wraca do ciebie w całości, na przykład gdy prawnik znajdzie problem z licencją albo deweloper zmieni warunki umowy;
• na czyje konto płacisz. Najlepiej na konto dewelopera wskazane w umowie, a nie na prywatne konto pośrednika.

Przy mieszkaniach od dewelopera rezerwacja zwykle zastępuje umowę przedwstępną z zadatkiem (contrato de arras), którą znasz z rynku wtórnego. Jak działają arras i czym różnią się rodzaje zadatku, opisujemy w poradniku Umowa przedwstępna w Hiszpanii.

Rezerwacja przed licencją budowlaną

Deweloperzy często zaczynają sprzedaż, zanim gmina wyda pozwolenie na budowę (licencia de obras). To legalne. Problem w tym, że ustawowy obowiązek gwarantowania wpłat powstaje dopiero z chwilą uzyskania licencji. Pieniądze wpłacone wcześniej nie są więc objęte ustawowym zabezpieczeniem w takim samym stopniu jak późniejsze raty.

Co robimy w takiej sytuacji:

• wpłacamy tylko rezerwację, a nie kolejne raty, dopóki licencji nie ma;
• wpisujemy do umowy, że rezerwacja wraca w całości, jeśli licencja nie zostanie wydana w określonym terminie;
• prosimy, żeby gwarancja wystawiona po licencji objęła też kwotę rezerwacji.

Większe kwoty przed licencją to ryzyko, którego rabat za „wczesne wejście” nie rekompensuje.

Etap 2: umowa kupna-sprzedaży z deweloperem

Właściwa umowa to contrato privado de compraventa, czyli prywatna umowa sprzedaży. Nie przenosi własności, bo to robi dopiero akt notarialny. Zobowiązuje dewelopera do wybudowania i wydania mieszkania, a ciebie do zapłaty według harmonogramu.

Jeśli płacisz przed zakończeniem budowy, ustawa LOE wymaga, żeby umowa zawierała wprost:

• zobowiązanie dewelopera do zwrotu wpłat razem z podatkami i odsetkami ustawowymi, jeśli budowa nie ruszy, nie skończy się w terminie albo mieszkanie nie dostanie licencji na zajęcie;
• nazwa banku albo ubezpieczyciela, który gwarantuje wpłaty;
• bank i numer konta, na które wpłacasz raty.

Przy podpisaniu umowy deweloper ma ci wręczyć dokument gwarancji, wystawiony indywidualnie na ciebie i na kwoty, które wpłacisz. Nie „później”, nie „po zebraniu wszystkich kupujących”, tylko przy podpisaniu.

Klauzule, których nie powinno być w umowie

Ustawa o ochronie konsumentów (art. 89.3 RDLeg 1/2007) uznaje za abuzywne klauzule, które przerzucają na kupującego koszty dewelopera, czyli:

• koszty aktu podziału budynku na lokale (división horizontal) i aktu nowej zabudowy (declaración de obra nueva);
• koszty hipoteki, którą deweloper finansował budowę, i jej wykreślenia;
• obowiązek przejęcia kredytu dewelopera albo karę za jego nieprzejęcie;
• podatki, których podatnikiem jest deweloper, w tym plusvalía municipal przy pierwszej sprzedaży;
• opłaty za przyłączenie mediów, jeśli mieszkanie ma być oddane jako zdatne do zamieszkania.

Nieważna jest też klauzula, w której rezygnujesz z prawa wyboru notariusza. Kupując od dewelopera jako konsument, notariusza wybierasz ty. Podobnie z ceną: klauzula pozwalająca deweloperowi podnieść cenę bez obiektywnych powodów i bez twojego prawa do odstąpienia jest abuzywna (art. 85.10 tej samej ustawy). Cena z umowy to cena, którą zapłacisz, plus podatki.

Etap 3: raty w trakcie budowy

Harmonogram płatności to najważniejsza część umowy dla twojego budżetu. Przepisy nie narzucają proporcji. Na Costa del Sol widujemy najczęściej trzy schematy.

Schemat (praktyka rynkowa)	Przy umowie	W trakcie budowy	Przy akcie
Klasyczny	20% (z rezerwacją)	10% w połowie budowy	70%
„Niski wkład”	10% (z rezerwacją)	10-20% w ratach	70-80%
Rozłożony	10% (z rezerwacją)	30-40% w ratach co kwartał	50-60%

Do każdej kwoty w tabeli doliczasz 10% IVA. W Hiszpanii podatek od zaliczki powstaje w chwili jej zapłaty (art. 75 ustawy o IVA), więc nie czeka na akt. Przy mieszkaniu za 500 000 € i schemacie klasycznym przy umowie przelewasz więc 110 000 €, a nie 100 000 €.

Dwie praktyczne zasady:

• płać tylko na konto wskazane w umowie jako konto specjalne (cuenta especial). Nigdy na konto spółki matki, pośrednika czy „konto techniczne”;
• w tytule przelewu wpisuj swoje imię i nazwisko, nazwę budynku i numer lokalu. Odpowiedzialność banku za wpłaty bez gwarancji zależy w orzecznictwie Sądu Najwyższego od tego, czy bank wiedział albo mógł wiedzieć, że to zaliczka na mieszkanie. Czytelny tytuł przelewu to twój najlepszy dowód.

Jak chronione są twoje wpłaty: aval bancario i seguro de caución

To serce całego tematu. Ochronę wpłat na mieszkanie w budowie wprowadziła w Hiszpanii ustawa z 1968 roku (Ley 57/1968). Od 1 stycznia 2016 roku zasady są w disposición adicional primera ustawy o budownictwie (Ley 38/1999, LOE), w brzmieniu nadanym przez Ley 20/2015.

Co mówi przepis

Deweloper, który przyjmuje od kupujących pieniądze na budowę mieszkań, musi spełnić dwa warunki:

1. Od uzyskania licencji budowlanej gwarantuje zwrot wpłat razem z odsetkami ustawowymi. Gwarancją może być ubezpieczenie (seguro de caución) albo solidarna gwarancja bankowa (aval solidario). Chroni cię na wypadek, gdyby budowa nie ruszyła albo nie skończyła się w terminie.
2. Przyjmuje wpłaty przez bank, na konto specjalne, oddzielone od innych pieniędzy dewelopera. Z tego konta może płacić tylko za budowę. Bank, otwierając takie konto, ma obowiązek zażądać od dewelopera gwarancji.

Jaka ma być gwarancja

• Indywidualna. Ubezpieczenie musi mieć osobną polisę na każdego kupującego, ze wskazaniem konkretnego lokalu. Ogólna polisa „na całą inwestycję” bez twojego certyfikatu to za mało.
• Na pełną kwotę. Obejmuje wszystko, co wpłaciłeś, łącznie z IVA, plus odsetki ustawowe od dnia każdej wpłaty do planowanej daty wydania mieszkania. W 2026 roku odsetki ustawowe wynoszą 3,25% rocznie.
• Opłacona przez dewelopera. Składkę płaci deweloper do dnia aktu. Ubezpieczyciel nie może ci odmówić wypłaty dlatego, że deweloper nie zapłacił składki.
• Na cały czas budowy. Gdy termin wydania się przesuwa, gwarancja powinna zostać przedłużona, a deweloper ma cię o tym poinformować.

Jak odzyskać pieniądze

Jeśli budowa nie ruszyła albo mieszkanie nie zostało wydane w terminie, możesz wybrać: odstąpić od umowy i żądać zwrotu wpłat z podatkami i odsetkami albo dać deweloperowi dodatkowy czas. Nowy termin wpisuje się wtedy do aneksu.

Procedura zwrotu:

1. Wysyłasz deweloperowi formalne żądanie zwrotu (requerimiento fehaciente), na przykład przez burofax albo notariusza.
2. Deweloper ma 30 dni na zwrot.
3. Jeśli nie zapłaci, albo jeśli nie da się go już wezwać, bo na przykład zniknął, żądasz zapłaty od banku albo ubezpieczyciela.
4. Ubezpieczyciel ma 30 dni na wypłatę od twojego żądania.

Uwaga na termin: gwarancja bankowa wygasa, jeśli w ciągu 2 lat od niewykonania umowy przez dewelopera nie zażądasz odstąpienia i zwrotu. Nie czekaj więc „aż coś się wyjaśni”.

Gwarancje wygasają, gdy mieszkanie dostanie dokument pozwalający na zamieszkanie i deweloper udowodni, że ci je wydał. Także wtedy, gdy mieszkanie jest gotowe i ma licencję, a ty odmawiasz odbioru.

Co zrobić, gdy deweloper nie daje gwarancji

Brak gwarancji po licencji budowlanej to naruszenie ustawy, zagrożone karą do 25% kwot, które powinny być zabezpieczone. Nasza rada jest prosta: nie wpłacaj kolejnej raty, dopóki nie dostaniesz certyfikatu gwarancji na swoje nazwisko.

Jeśli pieniądze już poszły, a gwarancji nie ma, zostaje ci odpowiedzialność banku, który przyjął wpłaty. Sąd Najwyższy od 2015 roku (m.in. wyrok 733/2015) przyjmuje, że bank przyjmujący zaliczki na mieszkania w budowie ma szczególny obowiązek pilnowania, żeby trafiały na konto specjalne z gwarancją. Jeśli tego nie zrobił, odpowiada wobec kupującego. To droga sądowa, więc wymaga prawnika i dowodów wpłat.

Jak sprawdzić gwarancję: poproś o certyfikat z nazwą wystawcy, numerem i kwotą. Prawnik potwierdzi jego ważność bezpośrednio u wystawcy.

Obowiązki informacyjne dewelopera w Andaluzji

W Andaluzji obowiązuje dekret Decreto 218/2005 o informacji dla konsumenta przy sprzedaży i najmie mieszkań. Deweloper musi bezpłatnie wręczyć każdemu, kto pyta o mieszkanie w projekcie albo w budowie, skrócony dokument informacyjny (Documento Informativo Abreviado, w skrócie DIA). Musi on zawierać m.in.:

• plan lokalu z wymiarami, w skali co najmniej 1:100, i plan usytuowania w budynku;
• powierzchnię użytkową mieszkania i przynależności, takich jak garaż czy komórka;
• memoria de calidades, czyli standard wykończenia i materiały;
• cenę mieszkania i przynależności, podatki, pozostałe koszty i sposób płatności;
• nazwę banku albo ubezpieczyciela gwarantującego wpłaty, numer konta specjalnego i numer polisy;
• dane licencji budowlanej, stan budowy i termin wydania, co najmniej z podaniem kwartału i roku.

Junta de Andalucía podkreśla, że te dokumenty powinieneś dostać co najmniej trzy dni robocze przed podpisaniem umowy. Memoria de calidades staje się potem częścią umowy. Jeśli w mieszkaniu zobaczysz gorszą armaturę niż w specyfikacji, to jest podstawa do reklamacji.

Licencje i dokumenty, które musisz zobaczyć

Dokument	Co oznacza	Kiedy
Licencia de obras	pozwolenie gminy na budowę	przed pierwszą ratą po rezerwacji
Certificado final de obra	architekt i kierownik budowy potwierdzają zakończenie zgodnie z projektem	koniec budowy
Declaración responsable de ocupación	w Andaluzji zastąpiła licencję na zajęcie (licencia de primera ocupación)	przed aktem
Certificado de eficiencia energética	świadectwo energetyczne gotowego budynku	przed aktem
Seguro decenal	obowiązkowe ubezpieczenie konstrukcji na 10 lat	przed aktem obra nueva
Libro del edificio	dokumentacja budynku z instrukcjami utrzymania	przy odbiorze

Najważniejsza zmiana ostatnich lat w Andaluzji dotyczy dokumentu zajęcia. Od wejścia w życie ustawy Ley 7/2021 (LISTA) zajęcie budynku wybudowanego na podstawie licencji odbywa się na podstawie oświadczenia (declaración responsable de ocupación), a nie odrębnej licencji wydawanej przez gminę (art. 138.1.d). Deweloper składa oświadczenie z dokumentacją, a gmina ma prawo je później skontrolować. W starszych umowach wciąż pojawia się „licencia de primera ocupación”. Chodzi o ten sam etap.

Bez tego dokumentu nie podpisuj aktu. W praktyce firmy dostarczające prąd i wodę też go wymagają przy stałych umowach na media.

Seguro decenal nie jest formalnością. Notariusz nie sporządzi, a rejestr nie wpisze aktu nowej zabudowy (obra nueva) bez dowodu, że takie ubezpieczenie istnieje (art. 20 LOE).

Podatki: IVA od każdej raty i AJD przy akcie

Kupując od dewelopera, płacisz 10% IVA zamiast 7% ITP z rynku wtórnego. IVA płacisz od każdej wpłaty, łącznie z rezerwacją, jeśli jest zaliczką na cenę. Przy akcie dochodzi AJD, w Andaluzji 1,2% przy drugim domu. Do tego prawnik, notariusz, rejestr i gestoría. Całość to około 12-13% ceny. Wszystkie stawki, przykład policzony co do euro i pułapki podatkowe opisujemy w poradniku Koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii. Nie powtarzamy ich tutaj.

Etap 4: odbiór, akt notarialny i usterki

Kiedy deweloper ma dokument zajęcia, wyznacza datę aktu. Zwykle masz na to kilka tygodni od zawiadomienia. W tym czasie musisz mieć gotową resztę ceny albo kredyt.

Przegląd przed aktem

Przed aktem obejrzyj mieszkanie z listą usterek (snagging), najlepiej z niezależnym technikiem albo architektem. Sprawdza się:

• zgodność z memoria de calidades i planami: metraż, układ, materiały, armaturę, sprzęt AGD;
• szczelność okien i drzwi tarasowych, spadki na tarasach;
• działanie instalacji: klimatyzacja, ogrzewanie podłogowe, ciepła woda, elektryka;
• pęknięcia, zarysowania, fugi, wykończenie ścian i sufitów;
• części wspólne: garaż, basen, windy.

Usterki spisujesz w protokole i przekazujesz deweloperowi z terminem naprawy. Drobne usterki zwykle nie są powodem, żeby odmówić aktu. Brak dokumentu zajęcia albo inny metraż niż w umowie już tak.

Gwarancje budowlane z art. 17 LOE

Okres	Za co odpowiada	Kto
1 rok	wady wykończenia i wykonania	wykonawca, a wobec ciebie solidarnie deweloper
3 lata	wady instalacji i elementów budowlanych, przez które mieszkanie nie spełnia wymogów użytkowych, np. przecieki, izolacja	wszyscy uczestnicy budowy
10 lat	wady konstrukcji: fundamenty, słupy, stropy, ściany nośne	wszyscy uczestnicy budowy, zabezpieczone seguro decenal

Ważny szczegół: terminy liczy się od odbioru budynku przez dewelopera od wykonawcy (recepción de la obra), a nie od dnia, w którym ty dostajesz klucze. Jeśli między tymi datami minęło pół roku, z rocznej gwarancji na wykończenie zostało ci pół roku. Dlatego listę usterek zgłaszaj od razu, na piśmie. Na wniesienie sprawy do sądu masz 2 lata od ujawnienia szkody (art. 18 LOE).

Opóźnienia, zmiany i cesja umowy

Opóźnienie oddania mieszkania

Umowy zwykle przewidują okres tolerancji, najczęściej kilka miesięcy po planowanej dacie. To praktyka rynkowa, nie przepis. Po jego upływie, zgodnie z LOE, możesz odstąpić od umowy i uruchomić gwarancję albo dać deweloperowi dodatkowy czas na piśmie.

Kary umowne za opóźnienie nie są obowiązkowe, więc negocjuj je przed podpisaniem. Odstąpienie od umowy z powodu opóźnienia to decyzja do podjęcia z prawnikiem. Sądy biorą pod uwagę, czy opóźnienie było istotne i kiedy zażądałeś zwrotu. Wezwanie wysłane dopiero wtedy, gdy mieszkanie jest gotowe i ma dokument zajęcia, bywa spóźnione.

Zmiany w projekcie

Zmiana układu, metrażu czy standardu wbrew umowie wymaga twojej zgody. W umowie powinna być tolerancja metrażu, zwykle kilka procent, z korektą ceny, jeśli różnica jest większa. Zmiany na twoje życzenie, jak inna kuchnia czy dodatkowe gniazdka, zamawiasz na piśmie z ceną, zanim ekipa dojdzie do tego etapu.

Cesja umowy przed ukończeniem

Część kupujących planuje sprzedać prawa z umowy przed aktem (cesión de contrato), licząc na wzrost cen. Da się, ale:

• deweloper musi się zgodzić, a umowa często to ogranicza albo zakazuje przed określonym etapem sprzedaży;
• deweloperzy często pobierają opłatę za cesję, zwykle procent ceny albo kwotę ryczałtową. To praktyka, nie przepis;
• zysk z cesji to w Hiszpanii dochód do opodatkowania. Nierezydent z UE płaci od zysku 19%;
• nowy nabywca musi dostać własną gwarancję wpłat, a twoja zostaje zwolniona.

Jeśli cesja jest dla ciebie ważnym scenariuszem, zapisz jej warunki w umowie od początku.

Meble i pakiety wyposażenia

Nowe mieszkania sprzedaje się zwykle z kuchnią i łazienkami, ale bez mebli. Jeśli deweloper oferuje pakiet wyposażenia, sprawdź, czy jest w umowie z listą elementów i czy ma IVA 10% razem z mieszkaniem, czy osobną fakturę z 21%. Alternatywą są nasze pakiety umeblowania, montowane po odbiorze kluczy, co przydaje się, gdy mieszkanie ma od razu zarabiać na wynajmie.

Kredyt na mieszkanie z rynku pierwotnego

Kredyt bierzesz dopiero przy akcie. Raty w trakcie budowy płacisz z własnych środków, bo bank wycenia mieszkanie dopiero gotowe.

Nierezydentom z UE hiszpańskie banki pożyczają zwykle 60-70% niższej z dwóch kwot: ceny albo wyceny. Koszty zakupu pokrywasz sam. Ryzyko jest jedno: jeśli między umową a aktem zmienią się twoje dochody albo polityka banku, na końcu możesz nie dostać kredytu. Wpłacone raty tego nie cofną. Szczegóły, dokumenty i oprocentowanie opisujemy w poradniku Kredyt hipoteczny w Hiszpanii dla Polaka.

Checklista przed rezerwacją

1. Masz numer NIE albo złożony wniosek. Bez niego nie podpiszesz aktu. Wszystkie drogi opisujemy w poradniku Numer NIE w Hiszpanii.
2. Dostałeś Documento Informativo Abreviado, plany lokalu i memoria de calidades.
3. Wiesz, czy deweloper ma licencję budowlaną. Jeśli nie, płacisz tylko rezerwację, z gwarantowanym zwrotem.
4. Prawnik sprawdził w rejestrze grunt i obciążenia (nota simple) oraz historię dewelopera.
5. Projekt umowy wskazuje bank lub ubezpieczyciela gwarancji i numer konta specjalnego.
6. Znasz harmonogram płatności i policzyłeś go razem z 10% IVA.
7. W umowie jest termin wydania, okres tolerancji i to, co się dzieje po jego upływie.
8. Wiesz, z czego zapłacisz resztę. Jeśli z kredytu, masz wstępną ocenę banku.
9. Wiesz, co jest w cenie: garaż, komórka, klimatyzacja, meble.
10. Masz budżet na koszty zakupu, około 12-13% ceny.

Najczęstsze błędy

Wpłata na „inne konto”

Deweloper prosi o przelew na konto spółki powiązanej albo pośrednika, bo „tak szybciej”. Takie pieniądze mogą wypaść poza gwarancję i poza odpowiedzialność banku.

Gwarancja obiecana, nie wręczona

„Aval będzie za dwa tygodnie” to zdanie, które słyszymy często. Przepis mówi jasno: dokument gwarancji dostajesz przy podpisaniu umowy. Bez niego nie płać kolejnej raty.

Podpis aktu bez przeglądu

Po zapłacie całej ceny twoja pozycja w rozmowie o usterkach jest słabsza. Przegląd rób przed aktem.

Kupno pod cesję bez zapisu w umowie

Bez zgody dewelopera zapisanej w umowie plan „sprzedam przed ukończeniem” może się nie udać. Wtedy musisz dopłacić resztę.

Najczęściej zadawane pytania

Czy wpłaty na mieszkanie w budowie w Hiszpanii są bezpieczne?

Tak, jeśli deweloper wystawił ci indywidualną gwarancję bankową (aval) albo polisę seguro de caución, a ty płacisz na konto specjalne wskazane w umowie. Gwarancja obejmuje wszystkie wpłaty z IVA i odsetki ustawowe. Obowiązek wynika z disposición adicional primera ustawy Ley 38/1999 i powstaje z chwilą uzyskania licencji budowlanej.

Ile trzeba wpłacić przed odbiorem mieszkania od dewelopera?

To zależy od umowy. Na Costa del Sol najczęściej 20-50% ceny do końca budowy, łącznie z rezerwacją. Resztę, 50-80%, płacisz przy akcie notarialnym. Do każdej wpłaty doliczasz 10% IVA.

Czy rezerwacja przed licencją budowlaną jest chroniona?

Ustawowy obowiązek gwarancji zaczyna się od licencji budowlanej. Dlatego przed licencją wpłacaj tylko rezerwację, z zapisem o jej zwrocie, jeśli licencja nie zostanie wydana w terminie, i poproś, żeby późniejsza gwarancja objęła także tę kwotę.

Co się dzieje, jeśli deweloper nie skończy budowy?

Możesz odstąpić od umowy i żądać zwrotu wpłat z podatkami i odsetkami ustawowymi albo dać mu dodatkowy czas. Najpierw formalnie wzywasz dewelopera. Jeśli nie odda pieniędzy w 30 dni, żądasz ich od banku albo ubezpieczyciela, który wystawił gwarancję. Masz na to 2 lata od niewykonania umowy.

Jakie podatki płaci się przy zakupie od dewelopera w Andaluzji?

10% IVA od ceny, płacone przy każdej racie, i 1,2% AJD przy akcie notarialnym, jeśli mieszkanie nie jest twoim stałym miejscem zamieszkania. Razem z pozostałymi kosztami to około 12-13% ceny.

Jak długo deweloper odpowiada za wady mieszkania?

Według art. 17 LOE: rok za wady wykończenia, 3 lata za wady instalacji i elementów wpływających na użytkowanie, 10 lat za wady konstrukcji. Terminy biegną od odbioru budynku przez dewelopera od wykonawcy, nie od przekazania ci kluczy.

Czy mogę sprzedać mieszkanie przed ukończeniem budowy?

Tak, przez cesję umowy, ale zwykle potrzebujesz zgody dewelopera, który często pobiera za nią opłatę. Zysk z cesji podlega w Hiszpanii podatkowi, dla nierezydenta z UE 19%.

Sprawdzimy dewelopera, zanim wpłacisz rezerwację

Zanim polecimy klientowi mieszkanie w budowie, sprawdzamy licencję, gwarancje i umowę. Obsługę prawną prowadzi kancelaria The Lawyers, która działa pod tym samym adresem co nasze biuro w Puerto Banús. Wybrane projekty, od nowych apartamentów w San Pedro de Alcántara po Mijas, znajdziesz w katalogu nowych inwestycji Loriini. Na bezpłatnej konsultacji po polsku przejdziemy przez harmonogram płatności i gwarancje konkretnego projektu. Trwa 30 minut, online albo w biurze w Marbelli.

Źródła

• BOE: Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), art. 6, 7, 17, 18, 19, 20 i disposición adicional primera w brzmieniu Ley 20/2015
• BOE: Ley 57/1968 o zaliczkach na budowę mieszkań (uchylona z dniem 1 stycznia 2016)
• BOE: Real Decreto Legislativo 1/2007 (ustawa o ochronie konsumentów), art. 85.10 i 89
• BOE: Ley 7/2021 de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA), art. 138
• BOE: Real Decreto 390/2021 o świadectwach energetycznych budynków
• BOJA: Decreto 218/2005 (Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía), art. 6
• Junta de Andalucía, juntadeandalucia.es: kupno mieszkania, umowa kupna-sprzedaży, informacje dla kupujących
• Banco de España, Portal del Cliente Bancario: gwarancja zwrotu zaliczek przy zakupie mieszkania w budowie
• Tribunal Supremo, Sala Primera: wyroki 322/2015 i 733/2015 o odpowiedzialności banków
• Ustawa o IVA (Ley 37/1992), art. 75 i 91; odsetki ustawowe 2026 (3,25%, stawka z przedłużonego budżetu)