Zakup nieruchomości w Hiszpanii: jako firma czy osoba fizyczna?

Zakup nieruchomości w Hiszpanii: w imieniu firmy czy jako osoba fizyczna?

Prowadzisz firmę, chcesz kupić nieruchomość w Hiszpanii i nasuwa się logiczne pytanie: po co kupować ją jako osoba fizyczna, skoro mogę to zrobić za pośrednictwem mojej spółki?

W teorii brzmi to prosto. Firma kupuje nieruchomość, pokrywa związane z tym koszty, a nieruchomość staje się częścią jej majątku. Dla przedsiębiorcy może to wydawać się nawet bardziej naturalne niż prywatny zakup willi lub mieszkania.

W praktyce odpowiedź nie jest już tak oczywista.

Zakup nieruchomości w Hiszpanii za pośrednictwem spółki może mieć sens w przypadku niektórych inwestycji, zwłaszcza gdy prowadzona jest rzeczywista działalność na rynku nieruchomości, zaangażowanych jest kilku inwestorów lub realizowana jest strategia długoterminowa. Jednak założenie spółki wyłącznie w celu zarejestrowania na jej nazwę mieszkania, z którego będziesz korzystać ty i twoja rodzina, nie sprawia automatycznie, że transakcja ta staje się bardziej efektywna.

Zanim zdecydujesz, kto zostanie wymieniony jako właściciel w akcie notarialnym, musisz odpowiedzieć sobie na jeszcze jedno pytanie: w jakim celu tak naprawdę zamierzasz kupić tę nieruchomość?

Najpierw nie chodzi o to, by wybierać między firmą a osobą prywatną

Wyobraź sobie dwóch kupujących.

Ten pierwszy chce mieć willę w Marbelli, gdzie mógłby spędzać trzy miesiące w roku wraz z rodziną. Nie zamierza jej wynajmować ani kupować kolejnych nieruchomości.

Ten drugi zamierza nabyć kilka mieszkań, wynajmować je, reinwestować uzyskane dochody i w ciągu najbliższych dziesięciu lat zbudować portfel nieruchomości.

Oboje mogą kupować nieruchomości w Hiszpanii. Jednak próba zastosowania dokładnie tej samej struktury w obu przypadkach nie miałaby większego sensu.

Forma prawna transakcji powinna wynikać z projektu, a nie stanowić punkt wyjścia.

Dlatego zanim zaczniemy rozmawiać o spółkach, podatkach czy finansowaniu, warto ustalić, czy kupujemy drugą nieruchomość, mieszkanie do stałego zamieszkania, nieruchomość przeznaczoną na wynajem, nieruchomość do remontu i odsprzedaży, czy też pierwszą nieruchomość w ramach większego portfela.

Dopiero wtedy ma sens porównywanie zakupu dokonanego jako osoba fizyczna z zakupem dokonanym za pośrednictwem spółki.

Zakup jako osoba fizyczna jest zazwyczaj najprostszym rozwiązaniem w przypadku użytku prywatnego

Gdy głównym celem jest osobiste korzystanie z nieruchomości, zakup jako osoba fizyczna zazwyczaj zapewnia prostszą strukturę.

Mieszkanie jest zarejestrowane bezpośrednio na twoje nazwisko. Nie istnieje żadna spółka pośrednicząca między tobą a nieruchomością, a zatem nie ma też potrzeby uzasadniania, dlaczego właściciel firmy korzysta z aktywów, które prawnie należą do tej firmy.

Nie oznacza to jednak, że zakup prywatny jest zwolniony z podatku.

Na przykład osoba fizyczna niebędąca rezydentem, która posiada w Hiszpanii nieruchomość miejską przeznaczoną do własnego użytku lub pozostającą pustą, może podlegać podatkowi dochodowemu od osób niebędących rezydentami z tytułu tzw. dochodu przypisanego. Jeśli nieruchomość jest wynajmowana, uzyskane dochody podlegają odpowiedniemu opodatkowaniu, a w przypadku jej sprzedaży może powstać zysk kapitałowy podlegający opodatkowaniu w Hiszpanii.

Jednak zasada jest prosta: kupujesz nieruchomość dla siebie i to ty jesteś jej właścicielem.

Wraz z wprowadzeniem spółki pojawia się druga rzeczywistość prawna. Dom nie należy już do ciebie. Należy do firmy.

I ta różnica ma znaczenie.

Firma kupuje willę, ale to ty chcesz z niej korzystać

Jest to jedna z kwestii, która budzi najwięcej wątpliwości wśród przedsiębiorców.

Załóżmy, że spółka kupuje willę w Marbelli. Udziałowiec tej spółki postanawia korzystać z niej podczas wakacji, nie płacąc firmie żadnego czynszu, ponieważ – w końcu – uważa, że „firma należy do niego”.

Z podatkowego punktu widzenia nie jest to takie proste.

Hiszpańska ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych określa zasady dotyczące transakcji między spółką a niektórymi wspólnikami lub członkami zarządu. W przypadku istnienia takiego powiązania transakcje należy wyceniać według wartości rynkowej, czyli z uwzględnieniem warunków, jakie uzgodniłyby niezależne strony.

Dlatego nieruchomość nabyta przez przedsiębiorstwo w celu prywatnego użytkowania przez właściciela wymaga szczegółowej kontroli podatkowej.

Nie wystarczy powiedzieć: „Płacę to z firmowych środków, więc jest to wydatek”.

Właściwe pytanie brzmi: jaki związek istnieje między społeczeństwem, własnością a osobą, która faktycznie z niej korzysta.

Willa, z której korzysta rodzina wspólnika, nie staje się składnikiem majątku przedsiębiorstwa tylko dlatego, że na fakturze zakupu widnieje nazwa firmy.

Posiadanie spółki będącej właścicielem nieruchomości nie oznacza automatycznie prowadzenia działalności w zakresie nieruchomości

Oto kolejny powszechnie rozpowszechniony pogląd.

„Zakładam firmę, kupuję dwa mieszkania i już mam firmę zajmującą się nieruchomościami.”

Niekoniecznie.

Hiszpańskie przepisy prawne rozróżniają między samym majątkiem spółki a prowadzeniem działalności gospodarczej. Dla celów podatku od osób prawnych podmiot może zostać uznany za podmiot majątkowy, jeżeli ponad połowa jego aktywów składa się z papierów wartościowych lub składników nie związanych z działalnością gospodarczą.

Ponadto sama ustawa o podatku od osób prawnych określa konkretny warunek, od którego wynajem nieruchomości uznaje się za działalność gospodarczą: do zarządzania tą działalnością musi być zatrudniona co najmniej jedna osoba na podstawie umowy o pracę w pełnym wymiarze czasu pracy.

To dość mocno zmienia kontekst rozmowy.

Zakup mieszkania na rzecz spółki i wynajmowanie go nie oznacza samo w sobie, że dysponujemy strukturą biznesową w sektorze nieruchomości wraz ze wszystkimi konsekwencjami, jakie można sobie wyobrazić.

Dlatego warto podchodzić z rezerwą do uniwersalnych zaleceń typu: „Jeśli zamierzasz wynająć mieszkanie, zawsze korzystaj z usług agencji”.

Trzeba przyjrzeć się całej strukturze.

Kiedy zakup nieruchomości za pośrednictwem spółki może być bardziej opłacalny?

Spółka staje się bardziej interesująca, gdy własność stanowi część szerszego projektu biznesowego lub inwestycyjnego.

Na przykład wtedy, gdy jest kilku inwestorów i konieczne jest jasne określenie udziałów oraz zakresu odpowiedzialności. Gdy zamierza się stworzyć portfel składający się z wielu nieruchomości. Gdy prowadzona jest zorganizowana działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami. Gdy kapitał pochodzi z istniejącej struktury przedsiębiorstwa i opracowuje się strategię reinwestycji.

Mogą również istnieć powody związane z planowaniem majątkowym, finansowaniem lub sukcesją, które sprawiają, że warto rozważyć odpowiednią strukturę spółki.

Jednak stwierdzenie „może to mieć sens” znacznie różni się od stwierdzenia „wychodzi taniej”.

Strukturę spółki należy analizować całościowo: nabycie, wykorzystanie nieruchomości, przychody, koszty, finansowanie, podział zysków, ewentualną sprzedaż oraz sytuację podatkową wspólników.

Skupianie się wyłącznie na momencie zakupu i pomijanie tego, co wydarzy się w ciągu najbliższych dziesięciu lat, może doprowadzić do powstania bardzo nieefektywnej struktury.

Czy firma płaci niższe podatki, kupując nieruchomość?

Nie powinniśmy tego zakładać.

W Hiszpanii podatek należny przy nabyciu nieruchomości zależy, między innymi, od rodzaju nieruchomości oraz charakterystyki transakcji. Ogólnie rzecz biorąc, pierwsze przekazanie nowego mieszkania przez dewelopera podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Natomiast mieszkania z rynku wtórnego zazwyczaj podlegają podatkowi od przeniesienia własności.

W przypadku nowego mieszkania ogólna stawka VAT mająca zastosowanie do tego mieszkania wynosi obecnie 10%.

W Andaluzji, gdzie znajduje się Marbella i znaczna część Costa del Sol, ogólna stawka podatku od odpłatnego przeniesienia własności nieruchomości wynosi obecnie 7%, natomiast ogólna stawka podatku od czynności prawnych wynosi 1,2%. W niektórych przypadkach obowiązują stawki obniżone, dlatego każdą transakcję należy rozpatrywać indywidualnie.

Fakt, że nabywcą jest przedsiębiorstwo, nie powoduje automatycznego zniesienia tych podatków.

Istnieją jednak konkretne sytuacje biznesowe, które podlegają odmiennemu traktowaniu. Na przykład w Andaluzji przewidziano obniżoną stawkę podatkową dla specjalistów z branży nieruchomości, którzy nabywają określone lokale mieszkalne w celu ich odsprzedaży, o ile spełniają ustalone wymogi. Jest to jednak właśnie dobry przykład tego, dlaczego nie należy uogólniać: nie wystarczy założyć spółkę i nazwać ją „agencją nieruchomości”, aby automatycznie uzyskać dostęp do konkretnego traktowania podatkowego.

Czy firma może odliczyć wydatki związane z nieruchomością?

To pytanie wydaje się proste, ale udzielenie na nie odpowiedzi „tak” może być niebezpieczne.

Spółka może ponosić wydatki istotne z podatkowego punktu widzenia, związane z jej działalnością, ale kluczową kwestią jest właśnie ten związek z działalnością.

To nie to samo, czy firma wykorzystuje nieruchomość w celach komercyjnych, czy też kupuje dom nad morzem, aby jej akcjonariusz mógł z niego korzystać bezpłatnie.

Ponadto w przypadku transakcji między przedsiębiorstwem a jego wspólnikami hiszpańskie przepisy dotyczące transakcji powiązanych wymagają stosowania wartości rynkowych w przypadkach przewidzianych przez prawo.

Dlatego przed zakupem nieruchomości z zamiarem „przeniesienia wszystkich wydatków na firmę” warto przeanalizować, do jakich celów nieruchomość ta będzie faktycznie wykorzystywana.

Wydatek nie staje się wydatkiem firmowym tylko dlatego, że został pokryty z firmowego konta bankowego.

A co, jeśli firma jest zagraniczna?

Możliwe jest również, że spółka zarejestrowana poza Hiszpanią będzie właścicielem nieruchomości położonej w Hiszpanii.

W takim przypadku zastosowanie mają hiszpańskie przepisy podatkowe dotyczące osób niebędących rezydentami. Urząd Skarbowy wyraźnie rozróżnia opodatkowanie osób prawnych i podmiotów niebędących rezydentami, będących właścicielami nieruchomości. Dochody uzyskane z wynajmu oraz zyski kapitałowe wynikające ze sprzedaży mogą podlegać podatkowi dochodowemu od osób niebędących rezydentami w Hiszpanii.

Ponadto obowiązuje specjalny podatek w wysokości 3% od niektórych nieruchomości należących do podmiotów mających siedzibę w jurysdykcjach uznanych za niechętne do współpracy, choć przepisy przewidują różne wyjątki.

Nie oznacza to, że spółka zagraniczna jest złym rozwiązaniem. Oznacza to natomiast, że korzystanie z usług spółki zarejestrowanej w innym kraju nie sprawia, że własność ta przestaje mieć konsekwencje podatkowe w Hiszpanii.

W przypadku nieruchomości położonej w Marbelli znaczna część konstrukcji nadal będzie musiała zostać poddana analizie zgodnie z przepisami hiszpańskimi.

Kupowanie w celu wynajmu zmienia ton dyskusji

Jeśli celem jest inwestowanie, porównanie osoby fizycznej ze spółką staje się znacznie bardziej interesujące.

Należy oszacować przewidywane przychody, rzeczywiste wydatki, sposób finansowania, przewidywaną liczbę nieruchomości oraz to, co stanie się z zyskami.

Ważny jest również horyzont czasowy.

Sytuacja osoby, która kupuje jedno mieszkanie w celu uzyskania dodatkowego dochodu, znacznie różni się od sytuacji inwestora, który zamierza nabyć pięć willi, zatrudnić personel, zarządzać pobytami i systematycznie reinwestować zyski.

Dlatego też liczba nieruchomości nie powinna być jedynym kryterium.

Pytanie brzmi, czy rzeczywiście istnieje działalność gospodarcza zorganizowana wokół tych aktywów.

Czasami odpowiedź będzie brzmiała „tak”. W innych przypadkach będziemy po prostu mieli do czynienia z osobą lub spółką, która posiada majątek nieruchomościowy.

Co się dzieje, gdy nadchodzi czas sprzedaży?

Kwestię tę należy rozważyć przed zakupem, a nie pięć lat później.

Nieruchomość nabyta osobiście może przynieść zysk kapitałowy w momencie jej sprzedaży. W przypadku właścicieli niebędących rezydentami Urząd Skarbowy wyraźnie uwzględnia zyski wynikające ze zbycia nieruchomości położonych w Hiszpanii w ramach opodatkowania nieruchomości.

Jeśli nieruchomość należy do spółki, jej sprzedaż odbywa się w ramach innej struktury podatkowej.

Może też istnieć jeszcze jedna możliwość: zamiast samej nieruchomości sprzedawane są udziały w spółce będącej jej właścicielem. Rodzi to inne kwestie prawne i podatkowe, które będą zależały od struktury spółki, miejsca zamieszkania wspólników, umów międzynarodowych oraz charakterystyki podmiotu.

Dlatego struktura, która wydaje się atrakcyjna w dniu zakupu, może okazać się znacznie mniej interesująca, gdy nadejdzie czas wycofania się z inwestycji.

Dobre planowanie powinno uwzględniać oba etapy operacji.

A co, jeśli kupimy to w grupie?

W tym społeczeństwie można rozwiązywać problemy wykraczające daleko poza kwestie podatkowe.

Dwóch przyjaciół może kupić willę, dzieląc koszty po połowie. Trzech inwestorów może wspólnie nabyć kilka mieszkań. Rodzina może chcieć zaplanować inwestycję z myślą o kolejnym pokoleniu.

W takich przypadkach należy określić, kto wnosi kapitał, kto podejmuje decyzję o sprzedaży, w jaki sposób dzielone są dochody, co się stanie, jeśli ktoś zechce wycofać się z inwestycji, oraz w jaki sposób finansowane będą przyszłe remonty lub wydatki nadzwyczajne.

Społeczeństwo może być jedną z form organizacji tych relacji, choć nie jedyną.

Kancelaria The Lawyers, wyłączny partner prawny firmy Loriini, zajmuje się między innymi inwestycjami wspólnymi, transakcjami na rynku nieruchomości, finansowaniem, doradztwem podatkowym oraz kompleksową obsługą prawną w zakresie transakcji dotyczących nieruchomości.

W tym przypadku wartość tej struktury nie polega wyłącznie na tym, czy płaci się więcej, czy mniej podatków.

Chodzi o to, by za pięć lat trzech właścicieli nie miało trzech zupełnie różnych pomysłów na to, co zrobić z nieruchomością wartą dwa miliony euro.

Firma czy osoba prywatna: pytanie, które zadajemy w Loriini

Kiedy klient mówi nam, że chce kupić nieruchomość w Marbelli, nie zaczynamy od tego, jak powinien to zrobić.

Najpierw chcemy wiedzieć, co zamierza z nią zrobić.

Czy to będzie druga rezydencja?

Czy będzie tam mieszkała jego rodzina?

Czy zostanie wynajęty?

Czy stanowi część portfela inwestycyjnego?

Czy pojawi się więcej kupujących?

Czy zamierza Pan/Pani nabyć inne nieruchomości?

Czy chce Pan zatrzymać tę nieruchomość przez dwadzieścia lat, czy też sprzedać ją po remoncie?

Odpowiedzi te pozwalają specjalistom z dziedziny prawa i podatków przeanalizować strukturę, która ma sens w konkretnym przypadku.

Firma Loriini działa w Marbelli, zajmując się poszukiwaniem nieruchomości, projektowaniem wnętrz, wyposażeniem i renowacją, natomiast kancelaria The Lawyers pełni rolę partnera prawnego specjalizującego się w transakcjach na rynku nieruchomości, finansowaniu oraz doradztwie inwestycyjnym.

Dzięki temu można analizować tę nieruchomość nie jako odosobnioną transakcję, lecz jako część całościowego projektu.

Co zatem jest lepsze: kupować jako osoba fizyczna czy za pośrednictwem spółki?

Jeśli szukasz odpowiedzi w jednym zdaniu, prawdopodobnie zadajesz niewłaściwe pytanie.

W przypadku drugiego mieszkania przeznaczonego głównie do użytku właściciela i jego rodziny założenie spółki wyłącznie w celu posiadania tej nieruchomości może spowodować dodatkowe komplikacje, które powinny być uzasadnione rzeczywistą korzyścią.

W przypadku zorganizowanego projektu nieruchomościowego, obejmującego wiele aktywów, inwestorów, wynajmów lub długoterminową strategię biznesową, przeanalizowanie struktury spółkowej może mieć znacznie większy sens.

Decyzję należy jednak podjąć przed podpisaniem umowy kupna.

Późniejsza zmiana właściciela nieruchomości z osoby fizycznej na spółkę lub odwrotnie nie polega jedynie na zmianie nazwy w dokumencie. Może to wiązać się z nowym przeniesieniem własności oraz pociągać za sobą konsekwencje podatkowe i prawne.

Dlatego jeśli zastanawiasz się nad zakupem nieruchomości w Marbelli lub na Costa del Sol i nie wiesz, czy zrobić to samodzielnie, czy za pośrednictwem firmy, najlepiej jest przeanalizować strukturę transakcji przed rezerwacją nieruchomości.

W Loriini pomożemy Ci znaleźć nieruchomość i skoordynować cały proces z ekspertami prawnymi i podatkowymi, tak aby forma zakupu odpowiadała rzeczywistemu przeznaczeniu, jakie chcesz nadać tej nieruchomości.

Bo najpierw powinna istnieć strategia.

Następnie konstrukcja.

I dopiero wtedy podpis.

Najczęściej zadawane pytania dotyczące zakupu nieruchomości w Hiszpanii za pośrednictwem spółki

Czy firma może kupić mieszkanie w Hiszpanii?

Tak. Osoba prawna może być właścicielem nieruchomości w Hiszpanii. W przypadku podmiotu niebędącego rezydentem dochody z wynajmu oraz zyski uzyskane w wyniku ewentualnej sprzedaży mogą podlegać opodatkowaniu w Hiszpanii.

Czy zakup mieszkania na firmę jest tańszy?

Niekoniecznie. Fakt, że transakcja odbywa się za pośrednictwem spółki, nie zwalnia automatycznie z podatków związanych z nabyciem nieruchomości. Nowa nieruchomość może podlegać podatkowi VAT, a nieruchomość z rynku wtórnego – podatkowi od nabycia nieruchomości (ITP), w zależności od okoliczności transakcji.

Czy mogę mieszkać w domu należącym do mojej własnej firmy?

Możliwe jest korzystanie z nieruchomości będącej własnością spółki przez jej wspólnika, jednak należy dokładnie przeanalizować związane z tym konsekwencje podatkowe. Hiszpańskie przepisy uznają niektóre transakcje między spółką a jej wspólnikami za transakcje powiązane i wymagają, aby były one wyceniane według cen rynkowych.

Czy zakup nieruchomości w celu wynajmu oznacza, że moja spółka prowadzi działalność gospodarczą?

Nie automatycznie. W zakresie podatku od osób prawnych hiszpańskie przepisy określają konkretne wymogi, które muszą zostać spełnione, aby wynajem nieruchomości uznać za działalność gospodarczą, w tym zatrudnienie co najmniej jednej osoby na pełny etat w celu organizacji tej działalności.

Czy zagraniczna firma może nabyć nieruchomość w Hiszpanii?

Tak, ale nieruchomość nadal znajduje się w Hiszpanii i może wiązać się z obowiązkami podatkowymi w tym kraju. Podmioty niebędące rezydentami mogą podlegać opodatkowaniu z tytułu dochodów z wynajmu oraz zysków ze sprzedaży nieruchomości.

Która opcja jest najlepsza przy zakupie willi w Marbelli?

Zależy to przede wszystkim od przeznaczenia nieruchomości. W przypadku willi przeznaczonej głównie do użytku rodzinnego zakup jako osoba fizyczna może być prostszym rozwiązaniem. W przypadku zorganizowanych inwestycji w nieruchomości, wielu właścicieli lub portfela aktywów, warto rozważyć utworzenie spółki. Przed sfinalizowaniem zakupu decyzję tę należy skonsultować ze specjalistami ds. podatków i prawa.