Comprar propiedad en España: ¿empresa o particular?

Comprar una propiedad en España: ¿a nombre de una empresa o como particular?

Tienes una empresa, quieres comprar una vivienda en España y aparece una pregunta que parece lógica: ¿por qué comprarla como particular si puedo hacerlo a través de mi sociedad?

En teoría suena sencillo. La empresa compra la propiedad, asume los gastos y el inmueble pasa a formar parte de su patrimonio. Para un empresario puede parecer incluso más natural que comprar una villa o un apartamento de forma privada.

En la práctica, la respuesta es bastante menos evidente.

Comprar una propiedad en España a través de una sociedad puede tener sentido en determinadas inversiones, especialmente cuando existe una actividad inmobiliaria real, varios inversores o una estrategia de largo plazo. Pero crear una empresa únicamente para poner a su nombre una vivienda que utilizarás tú y tu familia no convierte automáticamente la operación en más eficiente.

Antes de decidir quién aparecerá como propietario en la escritura, hay que responder a otra pregunta: ¿para qué vas a comprar realmente esa propiedad?

Lo primero no es elegir entre empresa o particular

Imagina dos compradores.

El primero quiere una villa en Marbella donde pasar tres meses al año con su familia. No piensa alquilarla y tampoco pretende comprar más propiedades.

El segundo quiere adquirir varios apartamentos, explotarlos en alquiler, reinvertir los ingresos y desarrollar una cartera inmobiliaria durante los próximos diez años.

Ambos pueden comprar inmuebles en España. Pero intentar utilizar exactamente la misma estructura para los dos tendría poco sentido.

La forma jurídica de la compra debería ser una consecuencia del proyecto, no el punto de partida.

Por eso, antes de hablar de sociedades, impuestos o financiación, conviene definir si estamos comprando una segunda residencia, una vivienda para uso habitual, un activo destinado al alquiler, una propiedad para reformar y vender o el primer inmueble de una cartera mayor.

Solo entonces tiene sentido comparar una compra como persona física con una compra a través de una sociedad.

Comprar como particular suele ser la estructura más directa para uso privado

Cuando el objetivo principal es utilizar personalmente la propiedad, comprar como persona física suele ofrecer una estructura más sencilla.

La vivienda está directamente a tu nombre. No existe una sociedad interpuesta entre tú y el inmueble y, por tanto, tampoco hay que justificar por qué el propietario de una empresa utiliza un activo que pertenece jurídicamente a esa empresa.

Esto no significa que una compra privada esté libre de impuestos.

Por ejemplo, una persona física no residente que posee en España un inmueble urbano destinado a uso propio o que permanece vacío puede estar sujeta al Impuesto sobre la Renta de no Residentes por la denominada renta imputada. Si el inmueble se alquila, los ingresos obtenidos también tienen su tratamiento fiscal, y cuando se vende puede generarse una ganancia patrimonial sujeta a tributación en España.

Pero la estructura es fácil de entender: tú compras una propiedad para ti y tú eres su propietario.

Cuando se introduce una sociedad, aparece una segunda realidad jurídica. La casa ya no es tuya. Es de la empresa.

Y esa diferencia importa.

La empresa compra la villa, pero tú quieres utilizarla

Este es uno de los puntos que más dudas genera entre empresarios.

Supongamos que una sociedad compra una villa en Marbella. El accionista de esa sociedad decide utilizarla durante sus vacaciones sin pagar ningún alquiler a la empresa porque, al fin y al cabo, considera que “la empresa es suya”.

Fiscalmente no es tan sencillo.

La Ley del Impuesto sobre Sociedades española establece reglas para las operaciones entre una sociedad y determinados socios o administradores. Cuando existe esa vinculación, las operaciones deben valorarse por su valor de mercado, es decir, considerando las condiciones que habrían acordado partes independientes.

Por eso una propiedad comprada por una empresa para ser utilizada privadamente por su propietario merece una revisión fiscal específica.

No basta con decir: “lo pago desde la empresa y así es un gasto”.

La pregunta correcta es qué relación existe entre la sociedad, la propiedad y la persona que realmente disfruta de ella.

Una villa utilizada por la familia del socio no se convierte en un activo empresarial simplemente porque la factura de compra lleve el nombre de una empresa.

Tener una sociedad con una propiedad no significa automáticamente tener una actividad inmobiliaria

Aquí aparece otra idea muy extendida.

“Creo una empresa, compro dos apartamentos y ya tengo una empresa inmobiliaria.”

No necesariamente.

La legislación española distingue entre el mero patrimonio de una sociedad y el desarrollo de una actividad económica. A efectos del Impuesto sobre Sociedades, una entidad puede tener la consideración de entidad patrimonial cuando más de la mitad de sus activos están constituidos por valores o por elementos no afectos a una actividad económica.

Además, la propia Ley del Impuesto sobre Sociedades establece una condición específica para considerar el arrendamiento de inmuebles como actividad económica: para su gestión debe utilizarse, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

Esto cambia bastante la conversación.

Comprar un apartamento a nombre de una sociedad y alquilarlo no significa por sí solo que tengamos una estructura empresarial inmobiliaria con todas las consecuencias que alguien podría imaginar.

Por eso conviene desconfiar de recomendaciones universales como “si vas a alquilar, compra siempre a través de una empresa”.

Hay que mirar la estructura completa.

¿Cuándo puede tener más sentido comprar una propiedad mediante una sociedad?

La sociedad empieza a resultar más interesante cuando la propiedad forma parte de un proyecto empresarial o de inversión más amplio.

Por ejemplo, cuando existen varios inversores y es necesario establecer claramente participaciones y responsabilidades. Cuando se pretende construir una cartera con múltiples propiedades. Cuando existe una actividad organizada de explotación inmobiliaria. Cuando el capital procede de una estructura empresarial existente y se está diseñando una estrategia de reinversión.

También puede haber razones de planificación patrimonial, financiación o sucesión que hagan recomendable estudiar una estructura societaria.

Pero “puede tener sentido” es muy diferente de “sale más barato”.

Una estructura societaria tiene que analizarse en conjunto: compra, utilización de la propiedad, ingresos, gastos, financiación, distribución de beneficios, eventual venta y situación fiscal de los socios.

Optimizar únicamente el momento de la compra y olvidarse de lo que ocurrirá durante los próximos diez años puede acabar creando una estructura muy poco eficiente.

¿Una empresa paga menos impuestos al comprar una propiedad?

No deberíamos asumirlo.

En España, el impuesto aplicable a la adquisición depende, entre otros factores, del tipo de inmueble y de las características de la operación. Con carácter general, la primera entrega de una vivienda nueva por un promotor está sujeta a IVA. En cambio, las viviendas usadas suelen quedar sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

En una vivienda nueva, el tipo general de IVA aplicable a la vivienda es actualmente del 10%.

En Andalucía, donde se encuentran Marbella y gran parte de la Costa del Sol, el tipo general de Transmisiones Patrimoniales Onerosas para inmuebles es actualmente del 7%, mientras que el tipo general de Actos Jurídicos Documentados es del 1,2%. Existen tipos reducidos para determinados supuestos, por lo que cada operación debe comprobarse individualmente.

El hecho de que el comprador sea una empresa no hace desaparecer automáticamente estos impuestos.

Sí existen situaciones empresariales específicas con un tratamiento diferente. Por ejemplo, Andalucía contempla un tipo reducido para profesionales inmobiliarios que adquieren determinadas viviendas para su reventa cuando cumplen los requisitos establecidos. Pero esto es precisamente un buen ejemplo de por qué no conviene generalizar: no basta con constituir una sociedad y llamarla inmobiliaria para acceder automáticamente a un tratamiento fiscal concreto.

¿Puede una empresa deducir los gastos de la propiedad?

Esta pregunta parece sencilla, pero puede ser peligrosa si se responde con un simple “sí”.

Una sociedad puede tener gastos fiscalmente relevantes vinculados a su actividad, pero la cuestión fundamental es precisamente esa relación con la actividad.

No es lo mismo que una empresa explote comercialmente una propiedad que que compre una casa en la playa para que la utilice gratuitamente su accionista.

Además, cuando existen operaciones entre una empresa y sus socios, las reglas españolas sobre operaciones vinculadas exigen utilizar valores de mercado en los supuestos previstos legalmente.

Por eso, antes de comprar una propiedad pensando en “meter todos los gastos en la empresa”, conviene analizar qué uso tendrá realmente el inmueble.

Un gasto no se convierte en empresarial simplemente porque se pague desde una cuenta bancaria empresarial.

¿Y si la empresa es extranjera?

También es posible que una sociedad constituida fuera de España sea propietaria de un inmueble situado en España.

En ese caso entra en juego la fiscalidad española de no residentes. La Agencia Tributaria distingue expresamente la tributación de las personas jurídicas y entidades no residentes propietarias de inmuebles. Las rentas obtenidas mediante el alquiler y las ganancias patrimoniales generadas por la venta pueden estar sujetas al Impuesto sobre la Renta de no Residentes en España.

Existe además un gravamen especial del 3% sobre determinados inmuebles pertenecientes a entidades residentes en jurisdicciones consideradas no cooperativas, aunque la normativa contempla distintas excepciones.

Esto no significa que una sociedad extranjera sea una mala estructura. Significa que utilizar una empresa registrada en otro país no hace que la propiedad deje de tener consecuencias fiscales en España.

Cuando el inmueble está en Marbella, una parte importante de la estructura seguirá teniendo que analizarse conforme a la legislación española.

Comprar para alquilar cambia la conversación

Si el objetivo es invertir, la comparación entre persona física y sociedad se vuelve mucho más interesante.

Hay que calcular los ingresos esperados, los gastos reales, la forma de financiación, el número previsto de propiedades y qué ocurrirá con los beneficios.

También importa el horizonte temporal.

Una persona que compra un único apartamento para obtener una renta complementaria tiene una situación muy diferente a un inversor que pretende adquirir cinco villas, contratar personal, gestionar estancias y reinvertir sistemáticamente los beneficios.

Por eso el número de propiedades tampoco debería ser el único criterio.

La pregunta es si existe realmente una actividad empresarial organizada alrededor de esos activos.

En ocasiones la respuesta será sí. En otras estaremos simplemente ante una persona o una sociedad que mantiene patrimonio inmobiliario.

¿Qué ocurre cuando llega el momento de vender?

Este punto debería estudiarse antes de comprar, no cinco años después.

Una propiedad comprada personalmente puede generar una ganancia patrimonial cuando se vende. Para los propietarios no residentes, la Agencia Tributaria incluye expresamente las ganancias derivadas de la transmisión de inmuebles situados en España dentro de la tributación correspondiente a inmuebles.

Si el inmueble pertenece a una sociedad, la venta se produce dentro de otra estructura fiscal.

Y puede existir todavía otra posibilidad: que no se venda directamente la propiedad, sino participaciones de la sociedad propietaria. Eso abre un análisis jurídico y fiscal diferente que dependerá de la estructura, residencia de los socios, convenios internacionales y características de la entidad.

Por eso una estructura que parece atractiva el día de la compra puede ser mucho menos interesante cuando llega el momento de salir de la inversión.

Una buena planificación debería mirar ambos extremos de la operación.

¿Y si compramos entre varias personas?

Aquí una sociedad puede resolver problemas que van mucho más allá de los impuestos.

Dos amigos pueden comprar una villa al 50%. Tres inversores pueden adquirir conjuntamente varios apartamentos. Una familia puede querer estructurar una inversión pensando en la siguiente generación.

En estos casos hay que definir quién aporta el capital, quién decide una venta, cómo se reparten los ingresos, qué ocurre si alguien quiere abandonar la inversión y cómo se financian futuras reformas o gastos extraordinarios.

Una sociedad puede ser una de las formas de organizar estas relaciones, aunque no es la única.

The Lawyers, socio legal exclusivo de Loriini, incluye entre sus áreas de trabajo las inversiones compartidas, las transacciones inmobiliarias, la financiación, el asesoramiento fiscal y la representación legal completa en operaciones inmobiliarias.

Aquí el valor de la estructura no consiste únicamente en pagar más o menos impuestos.

Consiste en evitar que dentro de cinco años tres propietarios tengan tres ideas completamente distintas sobre qué hacer con una propiedad de dos millones de euros.

Empresa o particular: la pregunta que hacemos en Loriini

Cuando un cliente nos dice que quiere comprar una propiedad en Marbella, no empezamos diciendo cómo debería hacerlo.

Primero queremos saber qué quiere hacer con ella.

¿Será una segunda residencia?

¿Vivirá allí su familia?

¿Se alquilará?

¿Forma parte de una cartera de inversión?

¿Habrá más compradores?

¿Piensa adquirir otras propiedades?

¿Quiere mantener el activo durante veinte años o venderlo después de una reforma?

Estas respuestas permiten que los profesionales legales y fiscales estudien una estructura que tenga sentido para el caso real.

Loriini trabaja en Marbella combinando búsqueda de propiedades, diseño de interiores, mobiliario y renovación, mientras que The Lawyers actúa como socio legal especializado en operaciones inmobiliarias, financiación y asesoramiento relacionado con la inversión.

Esto permite analizar la propiedad no como una operación aislada, sino como parte de un proyecto completo.

Entonces, ¿qué es mejor: comprar como particular o mediante una sociedad?

Si buscas una respuesta de una línea, probablemente estás haciendo la pregunta equivocada.

Para una segunda residencia destinada principalmente al uso de su propietario y su familia, introducir una empresa únicamente para poseer la vivienda puede añadir una complejidad que debería estar justificada por una ventaja real.

Para un proyecto inmobiliario organizado, con múltiples activos, inversores, alquileres o una estrategia empresarial a largo plazo, estudiar una estructura societaria puede tener mucho más sentido.

Pero la decisión debe tomarse antes de firmar la compra.

Cambiar posteriormente la titularidad de un inmueble de una persona a una sociedad, o al contrario, no es simplemente cambiar un nombre en un documento. Puede implicar una nueva transmisión y generar consecuencias fiscales y jurídicas.

Por eso, si estás pensando en comprar una propiedad en Marbella o en la Costa del Sol y no sabes si hacerlo personalmente o a través de una empresa, lo mejor es analizar la estructura antes de reservar el inmueble.

En Loriini podemos ayudarte a encontrar la propiedad y coordinar el proceso con especialistas legales y fiscales para que la forma de compra responda al uso real que quieres darle.

Porque primero debería existir una estrategia.

Después, una estructura.

Y solo entonces, una firma.

Preguntas frecuentes sobre comprar una propiedad en España mediante una empresa

¿Puede una empresa comprar una vivienda en España?

Sí. Una persona jurídica puede ser titular de bienes inmuebles en España. Cuando se trata de una entidad no residente, los ingresos derivados del alquiler y las ganancias obtenidas mediante una eventual venta pueden estar sujetos a tributación española.

¿Es más barato comprar una vivienda a nombre de una empresa?

No necesariamente. El hecho de utilizar una sociedad no elimina automáticamente los impuestos asociados a la adquisición. Una vivienda nueva puede estar sujeta a IVA y una vivienda usada a ITP, dependiendo de las circunstancias de la operación.

¿Puedo vivir en una casa que pertenece a mi propia empresa?

Puede existir uso de un inmueble propiedad de una sociedad por parte de su socio, pero sus implicaciones fiscales deben analizarse correctamente. La legislación española considera vinculadas determinadas operaciones entre una sociedad y sus socios y exige que se valoren a precios de mercado.

¿Comprar una vivienda para alquilar significa que mi sociedad desarrolla una actividad económica?

No automáticamente. A efectos del Impuesto sobre Sociedades, la normativa española establece requisitos específicos para considerar el arrendamiento inmobiliario como actividad económica, incluyendo la utilización de al menos una persona contratada a jornada completa para organizar dicha actividad.

¿Puede una empresa extranjera comprar una propiedad en España?

Sí, pero la propiedad sigue estando situada en España y puede generar obligaciones fiscales españolas. Las entidades no residentes pueden tributar por los rendimientos del alquiler y las ganancias derivadas de la venta del inmueble.

¿Qué opción es mejor para comprar una villa en Marbella?

Depende fundamentalmente del uso. Para una villa destinada principalmente al uso familiar, la compra privada puede ser una estructura más directa. Para inversiones inmobiliarias organizadas, varios propietarios o una cartera de activos, puede ser conveniente analizar una sociedad. La decisión debería revisarse con especialistas fiscales y legales antes de formalizar la compra.