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11/08/2026

Comprar propiedad en España: ¿empresa o particular?

Comprar una propiedad en España: ¿a nombre de una empresa o como particular? Tienes una empresa, quieres comprar una vivienda en España y aparece una pregunta que parece lógica: ¿por qué comprarla como particular si puedo hacerlo a través de mi sociedad? En teoría suena sencillo. La empresa

¿Se puede comprar una propiedad en España sin viajar? Guía para una compra a distancia Has encontrado una vivienda en Marbella que encaja con lo que buscas, pero estás a 2.000 kilómetros. Tienes trabajo, familia, poco tiempo y no quieres organizar varios vuelos a España solo para firmar documentos, abrir trámites o recoger unas llaves. La buena noticia es que gran parte del proceso puede organizarse a distancia. Comprar una propiedad en España sin viajar es posible, siempre que la operación esté bien preparada y cuentes con personas de confianza que puedan actuar sobre el terreno. El proceso cambia ligeramente respecto a una compra presencial, pero no significa comprar a ciegas ni perder el control de la operación. De hecho, para muchos compradores internacionales el problema no es la distancia. El verdadero riesgo aparece cuando nadie coordina lo que sucede en España mientras el comprador está en otro país. ¿Es posible comprar una vivienda en España desde el extranjero? Sí. Un comprador extranjero puede adquirir una propiedad en España aunque no resida en el país, y determinadas gestiones pueden realizarse mediante representación. Una de las herramientas que permite hacerlo es el poder notarial. Mediante este documento se autoriza a otra persona a actuar en nombre del comprador para determinados actos jurídicos. El Consejo General del Notariado confirma que un representante puede realizar una compraventa cuando dispone del poder adecuado para ello. Esto significa que no necesariamente tienes que viajar a España para estar físicamente presente en cada fase del proceso. Pero hay una diferencia importante entre comprar a distancia y delegarlo todo. El comprador debería seguir entendiendo qué está firmando, qué se está comprobando, cuánto está pagando y qué decisiones se toman en su nombre. La función de un buen equipo local no es decidir por ti, sino darte suficiente información para que puedas decidir desde cualquier lugar. Comprar una casa a distancia empieza antes de buscar la casa Uno de los errores más frecuentes es empezar enviando enlaces de propiedades. “Esta me gusta.” “Esta también.” “¿Podéis verla?” Puede funcionar durante unos días, pero normalmente termina en una colección de viviendas completamente diferentes entre sí. Antes de comenzar una búsqueda a distancia conviene definir muy bien qué se está buscando. No solo presupuesto y número de dormitorios. Hay que saber para qué se utilizará la vivienda, cuánto tiempo pasarás en España, si quieres alquilarla cuando no estés, si necesitas estar cerca de un colegio, cuánto mantenimiento estás dispuesto a asumir y qué importancia tienen para ti aspectos como caminar hasta la playa, tener vistas al mar o llegar al aeropuerto con facilidad. En Marbella, dos propiedades situadas aparentemente cerca pueden ofrecer estilos de vida completamente distintos. Una villa puede tener unas vistas espectaculares y obligarte a utilizar el coche para absolutamente todo. Un apartamento menos espectacular en las fotografías puede permitirte llegar caminando a restaurantes, tiendas y la playa. Cuando compras a distancia, esta definición inicial es todavía más importante porque no puedes pasar una semana recorriendo zonas hasta descubrir cuál te gusta. El NIE: uno de los primeros trámites que conviene resolver Si eres extranjero y vas a realizar una operación económica en España, necesitarás identificarte mediante el Número de Identidad de Extranjero, conocido como NIE. El Ministerio del Interior define el NIE como un número personal, único y exclusivo asignado a extranjeros que se relacionan con España por motivos económicos, profesionales o sociales. Además, confirma que la solicitud puede realizarse personalmente o mediante un representante legal en España cuando se cumplen los requisitos correspondientes. Por eso merece la pena iniciar este trámite con tiempo y no dejarlo para el momento en el que ya has encontrado la propiedad. Esperar hasta tener una reserva preparada para empezar a preguntar cómo conseguir el NIE introduce una presión innecesaria en una operación que ya tiene fechas, documentos y dinero en juego. Si sabes que quieres comprar una vivienda en España, preparar la parte administrativa antes de encontrarla suele hacer que todo lo demás avance con más tranquilidad. El poder notarial permite que alguien actúe por ti en España El poder notarial es una de las piezas centrales de una compra de vivienda a distancia. Mediante el poder puedes autorizar a una persona para realizar determinados trámites en tu nombre. El contenido debe adaptarse a las actuaciones que esa persona tendrá que realizar, por lo que no conviene utilizar cualquier modelo encontrado en internet. Los consulados españoles también pueden intervenir en el otorgamiento de poderes notariales. El Ministerio de Asuntos Exteriores explica que tanto españoles como extranjeros pueden otorgar poderes para autorizar a otra persona a realizar actos o negocios jurídicos en su nombre. Dependiendo de dónde se otorgue el documento y del país desde el que se tramite, pueden existir requisitos adicionales de forma, traducción, apostilla o legalización. Por eso es recomendable que el profesional que vaya a utilizar el poder en España revise previamente su contenido. El objetivo es evitar una situación bastante absurda: tener un documento aparentemente correcto que, justo cuando hay que utilizarlo, no contiene una facultad necesaria para completar la operación. ¿Cómo visitar una vivienda si estás en otro país? Aquí es donde una compra a distancia puede hacerse muy bien o muy mal. Un vídeo promocional de dos minutos no sustituye una visita. Las fotografías de un anuncio tampoco. Si vas a comprar una propiedad en España sin viajar, necesitas ver lo que normalmente no aparece en el material comercial. Una visita en vídeo debería enseñarte la entrada al edificio o urbanización, el acceso desde la calle, el garaje, las zonas comunes, las vistas reales desde cada habitación y el estado de baños, cocina, ventanas, terrazas y acabados. También debería mostrar las partes menos atractivas. ¿Qué hay delante de la terraza? ¿Existe una carretera cercana? ¿Se escucha tráfico? ¿El edificio de enfrente está realmente tan lejos como parecía en las fotos? ¿Hay humedad? ¿Cómo es el portal? ¿Dónde se aparca? ¿Qué orientación tiene la terraza? Incluso merece la pena salir de la propiedad y caminar por los alrededores durante una videollamada. Cuando trabajamos con clientes que no se encuentran en España, estas pequeñas cosas pueden ser mucho más útiles que una segunda sesión de fotografías perfectamente editadas. La cámara debería servir para acercar la realidad, no para mejorarla. Una visita por vídeo no sustituye la revisión técnica y legal Que una vivienda parezca estar en buenas condiciones no significa que toda la operación esté correcta. Antes de comprometer cantidades importantes conviene revisar la situación jurídica de la propiedad y la documentación asociada. Uno de los documentos básicos es la Nota Simple del Registro de la Propiedad. Entre otros datos, permite consultar información sobre la propiedad y las posibles cargas que figuran registradas. El propio Notariado recomienda comprobar si una vivienda tiene hipotecas, embargos u otras cargas mediante información del Registro de la Propiedad. Esta parte adquiere todavía más importancia cuando el comprador está fuera de España. No puedes resolver la incertidumbre diciendo: “cuando vaya, ya lo miraré”. Antes de avanzar hay que saber exactamente qué se está comprando. Además de la información registral, dependiendo de la propiedad puede ser necesario revisar cuestiones urbanísticas, comunidad de propietarios, impuestos locales, reformas realizadas, licencias y documentación técnica. No todas las propiedades necesitan exactamente las mismas comprobaciones. Una vivienda de obra nueva, un apartamento de segunda mano y una villa reformada hace veinte años plantean preguntas diferentes. Reserva y contrato de arras: no firmes más rápido por estar lejos Cuando aparece una buena propiedad es normal sentir presión. Esto ocurre incluso estando físicamente en España y puede ser todavía más intenso comprando desde otro país. “Hay otro interesado.” “Necesitamos la reserva hoy.” “Si esperamos, probablemente se venda.” A veces es verdad. Una propiedad atractiva puede tener varios compradores interesados. Eso no significa que haya que transferir dinero sin saber exactamente qué documento se está firmando. El Consejo General del Notariado recomienda informarse antes de firmar documentos o entregar cantidades relacionadas con la adquisición de una vivienda. Una reserva o un contrato de arras puede generar obligaciones importantes para las partes. Antes de firmarlo hay que entender qué sucede si la operación no continúa, cuáles son los plazos, qué documentación debe entregar el vendedor y qué condiciones se han acordado. Comprar a distancia no debería significar comprar deprisa. ¿Hay que viajar a España para firmar ante notario? No necesariamente. Si el poder notarial ha sido preparado correctamente, un representante puede comparecer y actuar en nombre del comprador dentro de las facultades que le hayan sido concedidas. Para algunos clientes esto elimina la necesidad de organizar un viaje únicamente para una firma. Otros prefieren estar presentes en ese momento aunque hayan gestionado el resto del proceso a distancia. Ambas opciones tienen sentido. Hay personas que quieren recibir personalmente las llaves de su nueva casa en Marbella. Para otras, especialmente inversores o propietarios que ya conocen España, la prioridad es que la operación pueda cerrarse sin alterar durante varios días su agenda en otro país. La compra debería adaptarse a tu situación, no al revés. ¿Cómo se paga una vivienda cuando el comprador está fuera de España? La distancia física no elimina las comprobaciones bancarias y documentales asociadas a una operación inmobiliaria. Antes de llegar a la firma conviene tener preparada la estructura de los pagos y la documentación relacionada con la procedencia de los fondos. Si interviene financiación bancaria, este proceso debe empezar todavía antes. Uno de los peores momentos para descubrir que falta un documento financiero es cuando ya existe una fecha para completar la compraventa. Por eso, cuando el comprador vive fuera de España, nosotros preferimos preparar esta parte desde el principio. Primero sabemos cómo se financiará la operación. Después buscamos dentro de ese marco. No al revés. ¿Y qué ocurre después de comprar? Aquí aparece una parte de la compra a distancia que muchas veces se olvida. La escritura puede estar firmada y la vivienda puede ser oficialmente tuya, pero eso no significa que esté preparada para tu llegada. Puede ser necesario cambiar suministros, coordinar seguros, gestionar la comunidad, recibir mobiliario, instalar internet, realizar pequeñas reparaciones, pintar, reformar o preparar completamente el interior. Si has comprado una segunda residencia, es posible que pasen varias semanas o meses antes de que vuelvas a España. ¿Quién entra en la vivienda mientras tanto? ¿Quién recibe los muebles? ¿Quién comprueba que una reparación se ha hecho correctamente? ¿Quién abre la puerta al técnico? ¿Quién detecta un problema antes de que se convierta en uno mucho más caro? Por eso, para un comprador internacional, el servicio posterior a la compra puede ser casi tan importante como encontrar la propiedad adecuada. ¿Es buena idea comprar una propiedad sin verla personalmente? Depende. Hay compradores que nunca comprarían una vivienda sin entrar antes en ella. Es completamente razonable. Otros conocen perfectamente Marbella, han visitado la zona muchas veces y pueden tomar una decisión utilizando visitas privadas por vídeo, documentación, planos y el apoyo de un equipo local. La pregunta correcta no es si comprar sin viajar es bueno o malo. La pregunta es cuánta información necesitas para sentirte seguro tomando una decisión. Si nunca has estado en Marbella, no conoces las zonas y no tienes claro qué tipo de vida quieres llevar aquí, probablemente merece la pena viajar al menos una vez antes de comprar. Si conoces la Costa del Sol, sabes exactamente qué buscas y simplemente no puedes desplazarte durante el proceso, la compra a distancia puede tener mucho sentido. Errores que conviene evitar al comprar una propiedad a distancia El primero es enamorarse de las fotografías. El segundo es elegir únicamente por precio. El tercero es confiar en que alguien “se encargará de todo” sin saber exactamente quién se responsabiliza de cada parte. En una compra internacional participan distintas personas: agente inmobiliario, abogado, notario, banco, vendedor, técnicos y, en algunos casos, interioristas, reformistas y empresas de mantenimiento. Si nadie coordina la operación, el comprador termina siendo el coordinador desde otro país. Y eso es precisamente lo que debería evitar. También es un error pensar que trabajar a distancia significa que todas las decisiones tienen que tomarse por WhatsApp. Hay decisiones que merecen una llamada. Otras necesitan documentación. Algunas requieren una segunda visita a la propiedad. Y otras simplemente necesitan unas horas para pensarlas. La tecnología facilita mucho el proceso, pero no sustituye el criterio. Cómo gestionamos en Loriini una compra de vivienda a distancia En Loriini trabajamos con muchos clientes que no viven permanentemente en España. Por eso estamos acostumbrados a gestionar propiedades mientras el propietario se encuentra a cientos o miles de kilómetros. La búsqueda comienza entendiendo qué quieres comprar y, sobre todo, para qué. Después podemos seleccionar propiedades, visitar ubicaciones, realizar videollamadas desde las viviendas y coordinar el proceso con los profesionales implicados. Cuando la propiedad ha sido elegida, la parte jurídica puede gestionarse con el apoyo de especialistas que revisen la documentación y protejan los intereses del comprador. Loriini colabora además con profesionales que ofrecen asesoramiento jurídico relacionado con operaciones inmobiliarias en España. Y el proceso no tiene por qué terminar el día de la firma. Podemos coordinar también diseño interior, mobiliario, reformas y preparación de la propiedad para que esté lista cuando llegues a España. Para nosotros, una compra a distancia funciona bien cuando el cliente sigue teniendo control de las decisiones aunque no esté físicamente aquí. Comprar una propiedad en España sin viajar: ¿por dónde empezar? No empieces buscando vuelos. Tampoco necesitas empezar enviando veinte enlaces de Idealista. Primero define qué quieres comprar, cuál es tu presupuesto real y para qué utilizarás la propiedad. Después prepara la documentación necesaria, incluido el NIE, y decide quién podrá representarte en España si no quieres viajar para realizar determinados trámites. A partir de ahí se puede comenzar una búsqueda mucho más concreta. Comprar una vivienda desde otro país requiere confianza, pero esa confianza no debería ser ciega. Debería construirse con información, documentación, imágenes reales y personas que estén disponibles cuando hay que comprobar algo sobre el terreno. Si estás pensando en comprar una propiedad en Marbella o en la Costa del Sol y quieres gestionar el proceso desde el extranjero, habla con el equipo de Loriini. Cuéntanos qué estás buscando y desde qué punto quieres que empecemos a ayudarte. Preguntas frecuentes sobre comprar una vivienda en España a distancia ¿Puedo comprar una propiedad en España sin viajar? Sí. Parte del proceso puede realizarse mediante representación y un poder notarial adecuado. Un representante autorizado puede actuar en nombre del comprador dentro de las facultades establecidas en el poder. ¿Necesito NIE para comprar una vivienda en España? El NIE identifica a los extranjeros que mantienen relaciones económicas, profesionales o sociales con España y se utiliza en la documentación y trámites correspondientes. Su obtención puede solicitarse personalmente o, en determinados casos, mediante representante. ¿Puedo dar un poder notarial desde mi país? Existen distintas vías dependiendo del país y de las circunstancias. Los consulados españoles pueden otorgar poderes notariales a españoles y extranjeros para autorizar a un representante a realizar actos jurídicos en su nombre. Cuando el poder se realiza ante una autoridad extranjera pueden existir requisitos de apostilla, legalización o traducción que deben revisarse antes de utilizarlo en España. ¿Puedo firmar la compraventa sin estar en España? Puede hacerlo un representante si dispone de un poder válido que incluya las facultades necesarias para esa operación. El contenido del poder debe prepararse correctamente antes de la firma. ¿Cómo puedo ver una casa si no puedo viajar? Además del material comercial, conviene organizar una visita privada en vídeo. Esta debería mostrar la propiedad completa, zonas comunes, accesos, garaje, alrededores, vistas reales y cualquier defecto visible. Si es necesario, también pueden organizarse revisiones técnicas independientes. ¿Es seguro comprar una vivienda sin verla físicamente? Puede serlo si conoces la zona, recibes suficiente información y la propiedad pasa las comprobaciones necesarias. Si nunca has visitado Marbella o no sabes todavía qué zona encaja contigo, realizar al menos un viaje antes de comprar puede ser una decisión mucho más sensata. ¿Qué documentos de la propiedad deberían comprobarse? Depende del tipo de inmueble y de la operación. Una de las comprobaciones básicas es la información del Registro de la Propiedad, incluida la Nota Simple, que permite conocer datos registrales y posibles cargas. También pueden ser necesarias comprobaciones urbanísticas, fiscales, comunitarias y técnicas.

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